jueves, 16 de noviembre de 2017

Valoración de construcciones, edificaciones e instalaciones


1. Concepto

Según el art. 4 RV, “A efectos de lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Suelo y en este Reglamento, se entenderá por: (…) 2. Construcción, las edificaciones e instalaciones definidas en los apartados 3 y 4 de este artículo, excepto aquellas de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta, como son los tinglados y cobertizos de pequeña entidad. 3. Edificación, las obras de nueva construcción y de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o parcial que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. Asimismo, las obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección. Se considerarán comprendidas en la edificación, sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio. 4. Instalación, el resto de elementos físicos inmovilizados permanentemente que no tengan la consideración de edificaciones de acuerdo con lo establecido en el apartado anterior”.

El concepto de instalaciones tiene pues, un carácter residual. Como tales, por ejemplo, deberán valorarse elementos distintos de construcciones y edificaciones, como un vallado (STS 19-7-2001, RJ 8021).

2. Exigencia de legalidad

En todo caso, para valorarse, es preciso que las obras, edificaciones e instalaciones se ajusten “a la legalidad al tiempo de la valoración” y “sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo”, como se dice respecto del suelo rural, o “que se ajusten a la legalidad”, como se exige en suelo urbanizado (art. 35.3 TRLS15). Por tanto, en primer lugar deben ser legales. Señala el art. 35.3 TRLS15 que “se entiende que las edificaciones, construcciones o instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística” (lo que reitera el art. 5.1 RV). Esto es, será normalmente precisa la licencia municipal de obras (arts. 1 RDU y 151.1 LSCM) con carácter previo, o bien que se haya obtenido la legalización de las obras con posterioridad a éstas, pero siempre antes de la fecha de valoración, que recordemos es la del inicio del expediente de justiprecio individual o la exposición al público de la tasación conjunta (art. 34.2 b) TRLS15).

En cuanto a la ruina, a título de ejemplo el art. 198.2 de la LUC precisa que “Se declara el estado ruinoso de una construcción o de parte de una construcción en los supuestos siguientes: a) Si los daños comportan la necesidad de una verdadera reconstrucción del edificio porque no son reparables técnicamente por los medios normales. b) Si el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad, en el caso de viviendas u otros de similares para otros usos, es superior al 50% del coste de una construcción de nueva planta de características similares a la existente, en cuanto a la dimensión y el uso. c) Si es preciso ejecutar obras imprescindibles para la estabilidad de la edificación y la seguridad de las personas, no autorizables en virtud del ordenamiento urbanístico en vigor”. Por su parte, según el art. 5.3 RV, “A los efectos de este Reglamento, se considerará que la edificación se encuentra en situación de ruina física cuando concurran los requisitos de antigüedad y estado de conservación establecidos por la legislación urbanística aplicable”, y el Anexo II del Reglamento considera estado ruinoso “Cuando se trate de edificaciones, construcciones o instalaciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina”. De este modo, si las construcciones están sujetas a demolición por su ilegalidad, no deben ser valoradas (STS 1-2-2006, RJ 10141), pero tampoco aunque su estado ruinoso no haya sido declarado. Como regla lógica y proporcional, el art. 5.4 RV estatuye que “En el supuesto de que la ruina o que la condición de ilegal afecte sólo a una parte de la edificación, en la valoración se considerará sólo aquella parte de la edificación que no se encuentre en situación de ruina física, o que esté ajustada a la legalidad”.

Ahora bien, ciertas construcciones, aun no habiendo cumplido con la ley, pueden deber ser respetadas, en la llamada situación de fuera de ordenación (edificación que era legal conforme a un planeamiento anterior pero que es disconforme con el planeamiento en vigor), en cuyo caso hay que tener en cuenta que tales situaciones no se asimilan completamente a la ilegalidad. Es más, en general, la situación de fuera de ordenación permite el mantenimiento de la construcción, bien que limitándose a su conservación. Así pues, como habíamos propuesto con anterioridad a la LS de 2007, deberá aceptarse y valorarse la edificación fuera de ordenación, en los términos que establece, por ejemplo, el artículo 64 b) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 17 de julio de 2001, el cual previene, como efecto de la alteración del planeamiento: “La declaración en situación de fuera de ordenación de las instalaciones, construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenación, en los términos que disponga el Plan de Ordenación Urbanística de que se trate. A los efectos de la situación de fuera de ordenación deberá distinguirse, en todo caso, entre las instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenación, en las que será de aplicación el régimen propio de dicha situación legal, y las que sólo parcialmente sean incompatibles con aquélla, en las que se podrán autorizar, además, las obras de mejora o reforma que se determinen. Son siempre incompatibles con la nueva ordenación, debiendo ser identificadas en el Plan de Ordenación Urbanística, las instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional o impidan la efectividad de su destino”. En suma, aunque el plan ya no reconozca la antigua edificabilidad, es razonable y acomodado a nuestro ordenamiento que se justiprecien y paguen las edificaciones fuera de ordenación compatibles con el nuevo planeamiento, que, por tanto, pueden continuar por el resto de su vida útil, y así el art. 35.3 in fine TRLS15 dispone que “Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil” ( establecida en número de años en el Anexo III del RV). Pero tal tratamiento no se deberá dispensar a las construcciones incompatibles ni tampoco las que ya en su día fueron ilegales en aquellos supuestos de imprescriptibilidad de la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística.

A la situación de fuera de ordenación se suele asimilar la de infracción prescrita, pero el Reglamento confiere a ésta el tratamiento de la construcción ilegal. Así, el art. 5.2 RV (quizá excediendo del marco legal) establece que “Sin perjuicio de lo dispuesto en la Disposición transitoria quinta del texto refundido de la Ley de Suelo [que fue derogada], en los supuestos de edificaciones, construcciones e instalaciones no ajustadas a la legalidad al tiempo de su valoración y para las que no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se procederá de la forma siguiente: a) En suelo en situación de rural, en ningún caso serán objeto de valoración y tampoco serán tenidas en consideración a los efectos del cálculo de la renta de la explotación. b) En suelo en situación de urbanizado, edificado o en curso de edificación, no se computarán a los efectos de la tasación conjunta a que alude en la letra a) del apartado 2 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Suelo”.

También cabe mencionar aquí la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2017 (RC 3415/2015), ponente Excma. Sra. Dña. Inés HUERTA GARICANO, la cual analiza la valoración de unos pozos privados, carentes de concesión, pero dotados de apoyo en las disposiciones transitorias de la Ley de Aguas (por lo que, aun sin concesión, no pueden considerarse ilegales sin más).

Por otra parte, en el suelo rural, las edificaciones, construcciones o instalaciones así como los sembrados y las plantaciones deben ser compatibles con el uso considerado para su valoración, esto es, como se trata de suelo rural, es necesario que sean elementos admisibles en este suelo. Recordemos que los propietarios del suelo rural tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento (Cfr. arts. 13 TRLS15 y 147 y ss. LSCM). En la legislación urbanística de las Comunidades Autónomas, con diferencias entre ellas, las correspondientes obras están sujetas a licencia municipal (necesaria para su legalidad) y, además, aunque de forma excepcional, en este suelo podrán autorizarse construcciones propias de actividades rústicas que superen ciertos umbrales y viviendas asociadas, equipamientos que deban localizarse en suelo rural (energía, obras públicas, recreo, etc.) y casas rurales y campings, en estos casos con carácter previo a la licencia municipal, deben cumplimentarse diversos trámites de información pública e informes sectoriales, y obtenerse informe vinculante, “calificación urbanística” o aprobación definitiva de un proyecto especial por la Administración autonómica (Comisión de Urbanismo). Las construcciones correspondientes tanto a los usos ordinarios como a estos usos excepcionales, si se han tramitado correctamente, serán valorables, pero no otras (p.ej. las viviendas construidas ilegalmente en suelo rural).

3 Reglas de valoración

El último párrafo del art. 35.3 TRLS15 dispone que “la valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil”, cuestión esta última que ya hemos advertido (lo cual repite el art. 6.5 RV). La valoración de las edificaciones por el coste de reposición con las deducciones correspondientes por antigüedad y estado de conservación es un criterio perfectamente afirmado en las diferentes normativas valorativas y la Jurisprudencia (Cfr. p.ej. STS 16-12-2002, RJ 632/2003).

Para GONZÁLEZ DE BUITRAGO, “la teoría tradicional considera que la depreciación por antigüedad sólo debe aplicarse sobre el costo de la construcción, principio erróneo porque es el inmueble en su conjunto el que, con el tiempo, experimenta una progresiva disminución de valor”. Con todo, dicha teoría tradicional es la imperante. Por otro lado, también podría considerarse que, en ocasiones, la antigüedad podría no depreciar la edificación, o no hacerlo del modo ordinario, si, precisamente, esa antigüedad le da un valor especial al inmueble, como sucede con los bienes artísticos, en los que la imitación del mismo bien recién hecha vale menos que el antiguo, tal y como sí prevé, para las valoraciones catastrales, la norma 12 del Real Decreto 1020/93, de 25 de junio de 1993 (esto es, por ejemplo, el Alcázar de Segovia no vale menos del coste de reposición por ser antiguo, sino más).

Precisamente para los bienes de carácter histórico-artístico, el artículo 78 LEF previene que el justo precio de los bienes se determinará mediante tasación pericial por una Comisión especial. Como señala GARCÍA DE ENTERRÍA, la especialidad de las expropiaciones de bienes de valor artístico, histórico y arqueológico, justificada en este caso por la especial naturaleza de los bienes y la dificultad de valorarlos, se reduce a la sustitución del Jurado de Expropiación por una Comisión ad hoc compuesta por tres académicos, designados, respectivamente, por el Instituto de España (constituido por la agrupación de las Reales Academias), el Ministerio de Educación Nacional (hoy el de Educación y Cultura, o la Consejería de Cultura de la Comunidad Autónoma, cuando sea ésta la expropiante) y el propietario expropiado. Por lo demás, la resolución de la Comisión es equiparable a las del Jurado de Expropiación, a efectos de su posible impugnación (STS 25-6-1985, RJ 4174), a través del recurso contencioso-administrativo, conforme al art. 126 LEF, como reconocen el art. 84 LEF, al someter las cuestiones derivadas de la aplicación de lo dispuesto en el capítulo correspondiente a la jurisdicción contencioso‑administrativa, y, más concretamente, el art. 96.4 REF, conforme al cual "el acuerdo de la Comisión podrá ser impugnado ante la Jurisdicción Contencioso-administrativa, conforme a lo dispuesto en el artículo 126 de la Ley". También es aquí aplicable la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado (STS 16-7-2002, RJ 7995).

Fuera de los supuestos de bienes de carácter histórico o artístico y aunque esta excepción no viene contemplada, es aplicable la minoración del valor derivado del coste de reposición mediante la ponderación de la antigüedad y el estado de conservación. A estos efectos, el Anexo II del Reglamento de Valoraciones contiene una serie de coeficientes correctores por antigüedad y estado de conservación y prevé que “El estado de conservación de las edificaciones, construcciones e instalaciones se determinará de acuerdo con los siguientes criterios: a) Normal: Cuando a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesiten reparaciones importantes. b) Regular: Cuando presenten defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. c) Deficiente: Cuando precisen reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. e) Ruinoso: Cuando se trate de edificaciones, construcciones o instalaciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina”.

A su vez se atiende a la antigüedad en porcentajes de su vida útil máxima, prevista en el Anexo III. Así, los coeficientes correctores van desde 0 (para estado de conservación normal y antigüedad 0%) a 1 (aplicable siempre en estado ruinoso o cuando la antigüedad es 100%). Es decir, el coeficiente 1 anula el valor de reposición y el coeficiente 0 lo mantiene íntegro. La Ley y el Reglamento solo se ocupan específicamente, como luego veremos, de la valoración de las construcciones en suelo rural (que deban valorarse con independencia), pero no en suelo urbanizado.

De este modo, el art. 35.3 TRLS15 señala que “En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37”: es decir, la edificación se valora en el método de comparación y la aplicación del método residual solo referido al suelo es únicamente un valor mínimo de garantía (para ambas cosas). ¿Y en el suelo urbanizado no edificado? Como no está "edificado" la Ley y el Reglamento no se preocupan de valorar sus edificaciones, pero puede haber otras construcciones o instalaciones que sí deban valorarse. Lógicamente algunas instalaciones pueden ser inútiles para el posterior proceso edificatorio pero otras pueden ser útiles y susceptibles de valoración en este momento.

Aun no referida al vigente TRLS15, podemos citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1997 (RJ 9353): "esta Sala tiene declarado que el principio de indemnidad total, que inspira la institución de la expropiación forzosa, conlleva que, junto con el suelo, valorado con arreglo a las normas establecidas por el ordenamiento legal vigente, deba abonarse también el justiprecio correspondiente a las construcciones que se hallen en la finca expropiada, que tienen un valor económico y de las cuales se priva a su propietario. No puede, en consecuencia, entenderse que los criterios de valoración urbanística del suelo, en la medida en que tienen en cuenta consideraciones relativas al volumen edificable, impidan por ello apreciar como concepto independiente el del vuelo, tal como la Jurisprudencia de esta Sala viene declarando de modo constante (Sentencia de 24 de enero de 1997 [RJ 6731], entre otras)".

Por lo que se refiere al suelo rural, el art. 18 RV dispone:

“1. La valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones que sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidas en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes entendiendo por tales aquellas que no hayan participado en modo alguno en la obtención de las rentas consideradas en la valoración ni sean susceptibles de generar rentas de explotación, se realizará aplicando la siguiente expresión:

V = VR- (VR- VF) . ß

Siendo: V = Valor de la edificación, construcción o instalación, en euros.
VR = Valor de reposición bruto, en euros.
VF = Valor de la edificación, construcción o instalación al final de su vida útil en euros.
β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación.

2. El valor de reposición bruto será el resultado de sumar al valor de mercado de los elementos que integran los costes de ejecución material de la obra en la fecha a la que debe entenderse referida la valoración, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para construir una edificación, construcción o instalación de similares características utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

3. El valor de la edificación, construcción o instalación al final de la vida útil, se determinará de acuerdo con las características de la misma y no podrá ser superior al 10 por ciento del valor de reposición bruto.

4. El coeficiente corrector β, por antigüedad y estado de conservación, será el recogido en la tabla que figura en el Anexo II, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:

 ß = 1 - [1 - (a + a2) / 2] . C

Siendo:
a = Antigüedad.
C = Coeficiente corrector según estado de conservación.
Como antigüedad se tomará el porcentaje transcurrido de la vida útil de la edificación, construcción o instalación. A tal efecto, se considerarán los años completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta la fecha a la que deba entenderse referida la valoración y la vida útil se establecerá en función de las características de la edificación, construcción o instalación sin que pueda ser superior a los valores establecidos en la tabla del Anexo III.
A los efectos de la determinación de la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, cuando sobre la edificación, construcción o instalación se hubieran realizado obras de reforma o rehabilitación posteriores a su fecha de construcción o implantación, la fecha de antigüedad de cálculo se determinará de acuerdo con la siguiente expresión:

 Fa = Fc + (Fr - Fc) × i

Siendo:
Fa = fecha de antigüedad a efectos del cálculo.
Fc = fecha de construcción o implantación.
Fr = fecha de reforma o rehabilitación
i = Coeficiente que contempla el tipo de reforma. El Coeficiente i adoptará un valor entre 0 y 1, según el grado de reforma o rehabilitación parcial, en función del coste de las obras en relación con el total de una rehabilitación integral”.

Los anexos II y III son los ya mencionados anteriormente.

Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

martes, 20 de junio de 2017

Valoración de pozos privados

                      
La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2017 (Rec.  3415/2015), ponente Excma. Sra. Dña. Inés HUERTA GARICANO, analiza la valoración de unos pozos privados, carentes de concesión, pero dotados de apoyo en las disposiciones transitorias de la Ley de Aguas.
 
TERCERO.- SEGUNDO MOTIVO: Infracción de los arts. 36.2 en relación con el 36.1 , 21.1 , 4 , 52.1 ª y 52.7ª LEF , y ello porque no puede expropiarse un derecho inexistente, ya que siendo, tal como reconoce la sentencia, la fecha de valoración 2006, y la ocupación efectiva el 16 de octubre de 2006 (F.D. Sexto), la inscripción de la concesión tuvo lugar por resolución de la confederación Hidrográfica del Júcar el 12 de noviembre de 2007.
La sentencia recurrida, si bien reconoce la inexistencia de concesión, sin embargo recuerda que las aguas de los pozos expropiados eran privadas, cuyo alumbramiento fue debidamente autorizado, como autorizada estaba también la actividad de suministro de agua potable (procedente de esos pozos) a la Urbanización Cumbres de Calicanto, todo ello en virtud de resoluciones dictadas bajo la vigencia de la vieja Ley de Aguas de 1879, y ese derecho de aprovechamiento fue respetado por las Leyes de Aguas de 1985 y por la de 2001. Así, la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Aguas 29/1985 disponía: <<1. Quienes, conforme a la legislación que se deroga, fueran titulares de algún derecho sobre aguas privadas procedentes de pozos o galerías en explotación, podrán acreditar en el plazo de tres años, a partir de la entrada en vigor de la Ley y ante el Organismo de cuenca correspondiente, para su inscripción en el Registro de Aguas como aprovechamiento temporal de aguas privadas, tanto su derecho a la utilización del recurso como la no afección, en su caso, a otros aprovechamientos legales preexistentes. La Administración respetará el régimen de explotación de los caudales realmente utilizados, por un plazo de cincuenta años. Quienes, al término de dicho plazo, se encuentren utilizando los caudales en virtud de título legítimo, tendrán derecho preferente para la obtención de la correspondiente concesión administrativa, de conformidad con lo previsto en la presente Ley.................. 2. Transcurrido el plazo de tres años previsto en el apartado 1 de esta disposición, será de aplicación lo establecido en el apartado 2 de la disposición transitoria segunda.3. En cualquiera de los supuestos anteriores, el incremento de los caudales totales utilizados, así como la modificación de las condiciones o régimen de aprovechamiento, requerirán la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, según lo establecido en la presente Ley .........4. En todo caso, a los aprovechamientos de aguas privadas a que se refiere esta disposición transitoria, les serán aplicables las normas que regulan la sobreexplotación de acuíferos, los usos del agua en caso de sequía grave o de urgente necesidad y, en general, las relativas a las limitaciones del uso del dominio público hidráulico>>, y el apartado 2 de esa Transitoria Segunda disponía: <<2. Transcurrido el plazo de tres años previsto en el apartado 1, sin que los interesados hubieren acreditado sus derechos, aquéllos mantendrán su titularidad en la misma forma que hasta ahora, pero no podrán gozar de la protección administrativa que se deriva de la inscripción en el Registro de Aguas>>.
En la misma línea, la Disposición Transitoria Tercera.2 del TRLA de 2001 (vigente en la fecha de la valoración) establecía, bajo la rúbrica, "Titulares de derechos sobre aguas privadas procedentes de pozos o galerías, derivados de la Ley de 13 de junio de 1879 " que: << 1. Los aprovechamientos temporales de aguas privadas procedentes de pozos o galerías, inscritos en el Registro de Aguas al amparo de la disposición transitoria tercera 1 de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas , serán respetados por la Administración, durante un plazo de cincuenta años a contar desde el 1 de enero de 1986 , en lo que se refiere al régimen de explotación de los caudales, y derecho preferente para la obtención de la correspondiente concesión administrativa de conformidad con lo previsto en la citada Ley. 2. Si los interesados no hubiesen acreditado sus derechos, de conformidad con la disposición transitoria tercera 1, mantendrán su titularidad en la misma forma que hasta ahora, pero no podrán gozar de la protección administrativa que se deriva de la inscripción en el Registro de Aguas................>>.
Luego, la expropiada tenía y mantenía (en la fecha de la expropiación) el derecho al aprovechamiento de las aguas privadas procedentes de los dos pozos expropiados para el abastecimiento de la urbanización Cumbres de Calicanto, de 2000 habitantes aproximadamente, cuya inscripción en el Registro de Aguas, al amparo de la Transitoria Tercera de la Ley de Aguas de 1985, solicitó el 31 de diciembre de 1988, y, por resolución de la Confederación Hidrográfica del Júcar de 12 de noviembre de 2007, se accedió a su inscripción en la Sección C del Registro de Aguas el aprovechamiento de estos dos pozos (además de un tercero sito en Chiva) para abastecimiento de la referida Urbanización, con 2000 habitantes, en aplicación de la Transitoria Tercera del Texto Refundido de la Ley de Aguas de 2001, con una vigencia de 50 años, a contar desde el 1 de enero de 1986 (extremos todos reflejados en el F.D. Primero).
El reconocimiento de una indemnización -en la sentencia aquí recurrida- en concepto de lucro cesante por ese derecho de aprovechamiento que ostentaba la expropiada, y del que fue privada como consecuencia de la expropiación, no vulnera ninguno de los preceptos que dan cobertura al motivo, sino que, como decía la sentencia de esta Sala de 15 de febrero de 2012 (casación 2838/08), citada por la sentencia recurrida -y con base en la cual se reconoce la indemnización (cuyas bases de cálculo no han sido cuestionadas por el Ayuntamiento) por el aprovechamiento del que se ha visto privada la expropiada como consecuencia de la expropiación de los pozos- <>, siendo su único efecto carecer, hasta la fecha de la inscripción en el Registro de Aguas (27 de noviembre de 2007), de la protección administrativa que brinda la inscripción .
El segundo motivo ha de ser igualmente desestimado.
 
 
 
 
Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

martes, 16 de mayo de 2017

¿A qué fecha debe atender la valoración del justiprecio en las expropiaciones?

 
Cuando se valora un bien expropiado sea en vía administrativa (ante un Jurado o Comisión) o bien en el recurso contencioso-administrativo posterior, generalmente ha transcurrido cierto tiempo desde la expropiación, y los valores o las normas aplicables pueden haber cambiado. Entonces ¿a qué fecha debe atenderse? La cuestión dista de ser sencilla.

En primer lugar, debemos distinguir las normas que regulan la expropiación en general y las que determinan el justiprecio de la expropiación (un expediente autónomo o “pieza separada” dentro de la expropiación),  pues como significa, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de enero de 2003 (RJ 732), mientras que la normativa aplicable a la expropiación en general es la que se hallare en vigor en el momento en que se inicia el expediente expropiatorio, esto es, cuando se adopta el acuerdo de necesidad de ocupación (que por tanto debe cumplir la ley entonces vigente), la valoración de los terrenos  se fija en atención a la fecha en que comienza el expediente o pieza separada de justiprecio (por expreso mandato del art. 36 LEF), que es, normalmente, el momento en que se requiere al propietario expropiado a fin de que alcance un mutuo acuerdo o presente su hoja de aprecio.

A su vez hay otras cuestiones afectadas por una fecha u otra, como son las relativas a la situación física y urbanística del bien expropiado (p.ej. si estaba o no sectorizado o delimitado por el planeamiento) y al momento al que hay que atender para determinar los valores aplicables (rentas agrarias, costes de construcción, precios de venta, etc.). A este respecto, algunas sentencias, cuyo criterio compartimos, toman la fecha del inicio del expediente de justiprecio no solo para determinar las normas relevantes para la valoración sino también para la valoración misma  en cuanto al planeamiento en vigor o datos de hecho (Cfr. STS 1 y 12-7-2002, RJ 6301 y 7990), pero no existe un criterio único.

Lo cierto es que los criterios jurisprudenciales no son siempre coincidentes, y son modulados a menudo para evitar un perjuicio al expropiado. Generalmente se ha pensado que retrotraer la valoración perjudica al expropiado, pues los valores tienden a subir, pero tal cosa no siempre sucede así y, de hecho, en la reciente crisis inmobiliaria los valores han bajado en el transcurso de los años (con lo que posponer la valoración aquí perjudica y no beneficia al expropiado). Por otro lado, los cambios en la normativa de valoraciones se producen a menudo en detrimento del expropiado.

Pues bien, en primer lugar, por lo que se refiere a la normativa aplicable, en supuestos de cambio de leyes, la Jurisprudencia atendió a la norma vigente al comienzo de la expropiación, para beneficiar al expropiado, cuando entró en vigor la Ley de Reforma del Régimen Urbanístico de 1990 (que, en general, reducía el justiprecio), de modo que si la expropiación comenzó al amparo de la ley anterior, dicha norma seguía siendo la aplicable aun cuando el expediente de justiprecio se abriese vigente ya la Ley de 1990. En este sentido, podemos citar las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo y 26 de octubre de 1999 (RJ 7276 y 9333), de 18 y 22 de mayo de 2000 (RJ 644 y 5981) y 18 de marzo de 2003 (RJ 3028).

Por el contrario, en la modificación operada por la Ley de Suelo de 2007 la jurisprudencia, atendiendo a su disposición transitoria tercera, que hace referencia al inicio del “expediente” ha optado por aplicar la fecha del inicio del expediente de justiprecio, de modo que, aunque la expropiación viniera de antes, se debe estar a dicha Ley si el expediente de justiprecio se inicia bajo su vigencia. Cabe citar aquí, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2013 (RC 5437/2010), 3 de diciembre de 2013 (RC 1796/2011), 2 de marzo de 2015 (RJ 2015\710) y 18 de mayo de 2015 (RC 459/2013) y 18 de abril de 2017 (RC 3209/2015).

A su vez, el vigente Reglamento de Valoraciones, aunque se aprueba en el año 2011, y por tanto no resulta vigente en valoraciones anteriores, puede ser tomado en consideración como pauta interpretativa de la Ley. Entre otras, lo admite la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 2016 (RJ 2016\2770).

Resuelta ya la fecha a aplicar para determinar la normativa aplicable, ¿qué fecha debemos considerar para llevar a cabo la valoración? En principio, la respuesta, conforme al art. 36 LEF, es igualmente la del inicio del expediente de justiprecio. Con él concuerda, actualmente, el art. 34.2 b) del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2015.

Debería quedar claro, pues, que, como señalaba la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 1997 (RJ 7387), la valoración se refiere no al momento de iniciarse el expediente de expropiación sino "con arreglo al valor que el suelo expropiado tuviese al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio".

Pero la cuestión dista de tener un tratamiento uniforme. Así, la Sentencia de 24 de septiembre de 2001 (RJ 9179) cita como aplicable, por error, “el momento de iniciarse el expediente expropiatorio”, pero no lo contrapone al de comienzo de la pieza de justiprecio. Por su parte, la Sentencia de 7 de julio de 2001 (RJ 8004) considera que ha de atenderse a la fecha de firmeza del acuerdo de necesidad de ocupación salvo que el expediente de justiprecio no se inicie efectivamente en tal momento, prevaleciendo, una vez más, lo más beneficioso para el expropiado.

En particular, en las expropiaciones urgentes, que son prácticamente la totalidad en realidad, se atiende muchas veces a la fecha de la ocupación. Es cierto que, en las mismas, la fecha de valoración, en principio, debe ser coincidente o posterior al momento de la ocupación de la finca expropiada, puesto que según la regla 7ª del art. 52 LEF, "efectuada la ocupación de las fincas se tramitará el expediente de expropiación en sus fases de justiprecio y pago", y es el comienzo del expediente de justiprecio el que marca la fecha de valoración, de conformidad con el ya citado art. 36 LEF. Por ello, aunque algunas sentencias parezcan referir la valoración al momento de la ocupación urgente (STS 27 de mayo de 1986, RJ 3006; 19 de septiembre de 1986, RJ 4773; y 4 de octubre de 2001, RJ 9194, entre otras), en realidad, que el expediente pueda iniciarse entonces no significa que, de hecho, se inicie (STS 20 de junio de 1979, RJ 2477), de modo que la fecha de inicio del expediente no se ha de confundir, necesariamente, con la del acta previa a la ocupación (STS 24 de marzo de 1986, RJ 1439; y 26 de noviembre de 1987, RJ 8345) ni la ocupación misma (STS 15 de abril de 1986, RJ 1995; y 25 de septiembre de 1987, RJ 6164).

Ahora bien, si la tardanza en tramitar el expediente de justiprecio supone un perjuicio para el expropiado porque los valores bajan y se trata de una demora extraordinaria, tal cosa no puede perjudicarle. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2001 (RJ 2634), con cita de la anterior de 5 de octubre de 1984 (RJ 5084), considera que la Administración es responsable de la tardanza en iniciar la pieza de justiprecio y, por ello, atiende a la fecha del acta previa a la ocupación y no a la posterior de iniciación del expediente expropiatorio. A nuestro juicio, no debe entenderse ello como una afirmación general de la aplicación de la fecha de la ocupación urgente en lugar de la fecha de inicio del expediente de justiprecio. Insistimos que también en las expropiaciones urgentes es de aplicación el art. 36 LEF. Lo que sucede es que una demora injustificada en la iniciación de dicho expediente no puede ser oponible al expropiado, de modo que si la aplicación de la fecha posterior le perjudica (pero sólo en este caso) no le es oponible dicho retraso.

Así lo aclara la completa Sentencia de 31 de diciembre de 2002 (RJ 603/2003), Ponente Excmo. Sr. LECUMBERRI MARTÍ, en su fundamento jurídico cuarto:

“la doctrina de esta Sala que viene reiteradamente afirmando que «según reiterada jurisprudencia de este Tribunal Supremo, el tiempo de iniciación del expediente de justiprecio, determinante de la fecha a la que hay que referir el valor de los bienes a tasar, conforme al artículo 36.1 de la Ley de Expropiación Forzosa, tiene lugar a partir del momento en que se notifica al expropiado el acuerdo de iniciación de las gestiones para llegar a un mutuo acuerdo o cuando el expropiado recibe el oficio de la Administración interesándole que formule hoja de aprecio (Sentencias de 16 de mayo  y 19 de noviembre de 1979 [RJ 1807 y 4033], 21 de diciembre de 1984 [RJ  6563], 4 de febrero 1985 [RJ 509] y, más recientemente 2 y 16 de octubre de 1995 [RJ 7003 y 7105])» (Sentencias de 28 de mayo  y 14 de junio de 1996 [RJ 4524 y  4816]), afirmando en nuestra Sentencia de 21 de junio de 1997 (RJ 6272) que «tanto el artículo 36.1 de la Ley de Expropiación Forzosa como la jurisprudencia que lo interpreta (Sentencias entre otras de 8 de octubre de 1994 [RJ 8740] -recurso de apelación 9129/1991, fundamento jurídico primero- y 15 de febrero de 1997 [RJ 981] -recurso de apelación 14204/1991, fundamento jurídico cuarto-) exigen que la valoración de los bienes y derechos expropiados se efectúe con arreglo al valor que tengan al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, si bien en este caso, incumpliendo la Administración expropiante lo establecido en el citado artículo 52.7 de la Ley de Expropiación Forzosa, se inició el expediente de justiprecio cuatro años después de la ocupación del terreno expropiado. Tal retraso sin embargo, no puede perjudicar al expropiado, de manera que en el caso de que el valor de los bienes o derechos ocupados fuese superior en el momento de la efectiva iniciación del expediente de justiprecio habría que estar a éste y en el supuesto de ser superior al tiempo en que debió iniciarse por ministerio de la ley se deberá tener en cuenta ese momento para la valoración...».

Sin embargo, como hemos indicado, no faltan sentencias que consideran, erróneamente a nuestro juicio, la fecha de la ocupación como fecha a la que hay que atender, en principio, para la valoración, si bien cuando la fecha del inicio del expediente de justiprecio fuera más favorable para el expropiado (porque los precios suben) atienden a tal fecha. De este modo, si la Administración demora el inicio del expediente de justiprecio, "no puede pretenderse que tal circunstancia privilegie al expropiante remitiendo la valoración a fechas anteriores, con lo cual aquella sería inactual y pugnaría con las normas y principios inspiradores de la Ley Expropiatoria" (STS 4 de marzo de 1986, RJ 1439).

En esta línea, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013 (RC. 4974/2010), considera que la regla es la fecha de la ocupación, si bien la Administración no puede beneficiarse del retraso del expediente de justiprecio, y declara:

“Efectivamente, de conformidad con el  artículo 36  LEF , las tasaciones se han de efectuar con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, y como el  articulo 52.7  LEF establece que en las expropiaciones tramitadas por el procedimiento de urgencia, tras la ocupación de las fincas se tramitará el expediente de expropiación en sus fases de justiprecio y pago, la regla general es la adopción de la fecha inmediata a la ocupación como momento de referencia para la valoración, pero de hecho ocurre que en ocasiones el expediente de justiprecio no se inicia en ese momento, por causa no imputable al expropiado, y por tal razón la jurisprudencia de este Tribunal ha declarado de forma reiterada, así en  sentencias de 24 de marzo de 1986  (RJ 1986, 1439)  y  21 de septiembre de 2010  ( RJ 2010, 6704 )   (recurso 4183/06 ), que "si la Administración demora el inicio del expediente de justiprecio, no puede pretenderse que tal circunstancia privilegie al expropiante remitiendo la valoración a fechas anteriores, con lo cual aquella sería inactual y pugnaría con las normas y principios inspiradores de la Ley expropiatoria", por lo que en tales casos ha de estarse a la fecha real o efectiva de inicio del expediente de justiprecio, que las citadas sentencias y otras muchas, como las de fechas  22 de noviembre de 2010  (RJ 2010, 8621)  (recurso 2804/2007 ) y  8 de abril de 2013  (RJ 2013, 3346)  (recurso 3826/11 ), sitúan en la fecha del ofrecimiento de fijación del justiprecio de común acuerdo o del requerimiento al expropiado para que formalice su hoja de aprecio”.

Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 2017 (RC 3209/2015) sostiene que “cuando se revisa una sentencia que enjuicia un acuerdo de justiprecio, como en el caso de autos, donde la fecha de inicio del expediente de justiprecio es muy posterior al de inicio del expediente de expropiación y de la fecha de ocupación”, “los valores de ese suelo vigentes en la fecha de inicio del expediente de justiprecio, y ello porque al deferir la valoración a la fecha de inicio del expediente de justiprecio, lo que se trata de evitar (en supuestos, como el de autos, en los que la Administración ha demorado injustificadamente la iniciación de la pieza de justiprecio) es que ese prolongado retraso pueda ocasionar <<un perjuicio al propietario, que no hará suyo el incremento del precio de los terrenos durante el tiempo que la Administración retrase la fijación del justiprecio, y evitar al mismo tiempo que esos incumplimientos proporcionen también un beneficio a la Administración que retrasó la fijación del valor de los bienes>> ( sentencia Sección Sexta de esta Sala Tercera nº 1617/2016, casación 1106/15 ), o, como se dice en la sentencia de la misma Sección de 14 de octubre de 2013 (casación 6897/10 ),<< que la propia inactividad de la Administración por un prolongado período de tiempo, no pueda perjudicar la valoración de los bienes, que quedaría de este modo desfasada por causa no imputable al expropiado>> (en el mismo sentido, sentencias de 22 de octubre de 2012, casación 6680/09 , o, de 27 de octubre de 2014, casación 174/12 )”.

Pero todavía no hemos terminado con las fechas a considerar, porque si bien, como dijimos, creemos que la doctrina correcta es atender de forma unitaria a la fecha del inicio del expediente de justiprecio (salvo demora extraordinaria del comienzo de éste en perjuicio al expropiado), y tal referencia puede ser aplicada tanto a la normativa como a la fecha de referencia valorativa y la situación física y jurídica a tomar en consideración al tasar el suelo, hay sentencias que distinguen entre estas dos fechas (referencia valorativa y situación).

Así, la propia Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 2017 (RC 3209/2015) nos dice que “la situación física y jurídica de la finca a tomar en consideración es la que tuviera en la fecha del inicio del expediente de expropiación, (enero de 2000): suelo urbano no consolidado según nuestras sentencias de 30 de enero , 8 de febrero y 19 de diciembre de 2012 ( casaciones, respectivamente, 7564/08 , 5642/08 y 1159/10 ), y, de 5 de marzo de 2013 (casación 3033/10), "foto fija" -ya inmodificable-“.
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En contra, por ejemplo, la Sentencia de 1 de octubre de 1994 (RJ 8306) y dos Sentencias de 10 de mayo de 1996 (RJ 4355 y 4356)  consideran que "la valoración del bien expropiado ha de referirse, como queda dicho, a la fecha de iniciación del expediente individualizado de justiprecio y, en consecuencia,... vigente el nuevo planeamiento, el cálculo del valor urbanístico sólo puede hacerse conforme al aprovechamiento permitido por este nuevo planeamiento, sin que sea legítimo, por haberse disminuido el que tuviesen los terrenos según la anterior ordenación urbanística, calcularlo conforme a ésta".

En esta línea, las Sentencias de 29 de mayo,  3 de julio y 25 de octubre de 2001 (RJ 5771, 7998 y 9207) estiman que la valoración del justiprecio debe hacerse a la fecha de iniciación del justiprecio individualizado, en las condiciones de aprovechamiento o edificabilidad del terreno establecidas por el planeamiento urbanístico vigente en ese momento, con independencia del que lo fuere en el momento de la determinación del sistema de expropiación forzosa.

Afirman igualmente la aplicación de la clasificación vigente al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio las Sentencias de  31 de octubre de 2006 (RJ 10073) y 14 y 21 de noviembre de 2006 (RJ 9410 y 9447), incluso a pesar de llevar ello a valorar como no urbanizable un terreno así clasificado pero expropiado para reserva de patrimonio público del suelo (parque temático), que se va a destinar claramente a su urbanización; criterio que nos parece erróneo pues, a pesar de la clasificación aparente, la realidad es que se trata de un terreno urbanizable.

La verdad es que, como hemos avanzado, los criterios empleados por el Tribunal Supremo no son siempre coincidentes, siendo a menudo modulados, especialmente para no perjudicar al expropiado (aunque no siempre). Así, la Sentencia de 22 de septiembre de 2001 (RJ 9176), si bien parte de que la fecha de valoración es la del inicio del expediente expropiatorio, considera que el aprovechamiento urbanístico ha de ser el que otorgaba al suelo el planeamiento aplicable en el momento del inicio del expediente expropiatorio, referido al acuerdo de necesidad de la ocupación y ocupación urgente, línea que parecen seguir las sentencias más recientes citadas por la de 18 de abril de 2017.

Podemos precisar este punto con la Sentencia de 27 de septiembre de 2001 (RJ 9549) en el sentido de que, “no obstante lo anterior, hemos de destacar que en todo caso el aprovechamiento computable es el del Plan que legitima la expropiación y de otra parte, por si ello no fuera suficiente no es menos cierto que esta Sala también ha venido señalando que el retraso en el inicio del expediente de justiprecio imputable a la Administración nunca puede perjudicar al expropiado. Por tanto aun cuando el expediente de justiprecio se hubiera iniciado con posterioridad a la entrada en vigor de un nuevo planeamiento y éste atribuyera un aprovechamiento menor habría de estarse al establecido en el planeamiento que legitima la expropiación, máxime cuando la doctrina de esta Sala tiene como objeto evitar que una actuación abusiva de la Administración frustre los legítimos derechos de los expropiados”. Por consiguiente, si bien en las expropiaciones no urbanísticas habría que atender, sin más, al planeamiento vigente a la fecha de valoración, en las expropiaciones urbanísticas prevalecería, en caso de discrepancia y en beneficio del expropiado, el planeamiento legitimador de la actuación.
 

Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

martes, 11 de abril de 2017

De nuevo sobre los límites del mutuo acuerdo

Tradicionalmente, la Jurisprudencia ha entendido que el mutuo acuerdo expropiatorio supone un margen de apreciación por las partes que impide su impugnación porque no se adecue exactamente a lo que resultaría de la aplicación de la Ley. En esta línea, la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 1999 (RJ 1999\3238) nos ilustra:

“Las restantes alegaciones contenidas en el motivo vienen referidas a que el precio abonado, hemos de recordar que pactado por mutuo acuerdo, no se corresponde con el real de los bienes ni siquiera con el tasado por una Administración distinta de la expropiante, mas tales circunstancias nada tienen que ver con los preceptos invocados como infringidos. El mutuo acuerdo no tiene porqué estar establecido sobre valores reales, pues como dice la sentencia de instancia son diversos los motivos de índole subjetiva que pueden llevar a aceptar el precio ofrecido, por lo que, aceptado por el expropiado el precio ofrecido por la Administración expropiante y firmado el mutuo acuerdo, nada cabe alegar en el sentido que lo hace el recurrente, razones que conducen necesariamente a desestimar el motivo que nos ocupa”.

Por su parte, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2017 (Rec. 4021/2014), para un supuesto error de la Administración, nos dice que

La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2012 (Rec. 896/2010) trata de un asunto similar al actual, si bien la impugnación del mutuo acuerdo fue iniciativa de la parte expropiada, que alegó en casación la vulneración de los arts. 1265 y 1266 CC sobre el error en el consentimiento prestado en los convenios. Dice el Tribunal Supremo:  Por lo que se refiere al error en el consentimiento, la determinación de la base fáctica para apreciar o no la concurrencia de error, corresponde a la Sala de instancia, que en el presente caso no afirma la existencia de un error eficaz para invalidar el consentimiento, sino al contrario, indica que "en el supuesto de haber incurrido en error los recurrentes, tal tendría un carácter meramente vencible y únicamente imputable a la diligencia de la parte o de los profesionales de que se sirvió".

[...] La Sala coincide con la anterior apreciación de la Sala de instancia, no discutida en casación, pues la lectura de la sentencia de esta Sala de 28 de Octubre del 1999 (recurso 5249/1995  ), que estableció un criterio de valoración de los terrenos distinto al considerado por los recurrentes en el momento del mutuo acuerdo, muestra que la valoración del suelo afectado debía realizarse teniendo en cuenta las edificabilidades otorgadas en la Ley 2/1989, de 16 de febrero, del Parlamento de Cataluña, y Decreto número 152/1989, de 23 de junio, de creación del Centro Recreativo y Turístico en los municipios de Vila-seca y Salou, lo que evidencia que en este caso los recurrentes incurrieron en un error de derecho, que hubiera podido ser vencido, como apunta la sentencia recurrida, mediante el asesoramiento jurídico correspondiente, que les hiciera ver que, a la vista de la Ley 2/89 y Decreto 152/89 citados, la cuestión de la clasificación y valoración de los terrenos como suelo rústico era cuanto menos discutible.

Al igual que en el supuesto examinado por el Tribunal Supremo, en nuestro caso el error era imputable a quien lo alega. Resulta vencible por haberse podido evitar eficazmente mediante el empleo de una mayor diligencia por los representantes de ADIF y los técnicos de la Administración que intervinieron en la gestación del convenio. Al igual que en el supuesto examinado por el Tribunal Supremo, en nuestro caso el error era imputable a quien lo alega. Resulta vencible por haberse podido evitar eficazmente mediante el empleo de una mayor diligencia por los representantes de ADIF y los técnicos de la Administración que intervinieron en la gestación del convenio”.

No obstante, la propia Sentencia admite que el convenio podría ser impugnable si se pacta un valor absolutamente desproporcionado. Dice así en su FJ 7º:

“Tanto en la resolución que declara la lesividad como en la demanda se hace referencia a que dicho error originó una vulneración del art. 36 LEF, que proclama el principio general del ajuste del justiprecio del bien expropiado a su valor real.
 
Pero difícilmente es demostrativa de la infracción del ordenamiento jurídico la mera disparidad del precio alcanzado de mutuo acuerdo con el valor real de las fincas que pueda determinarse mediante la normativa de valoración. El art. 36, por su ubicación sistemática, está dirigido a la fijación del justiprecio por el Jurado de Expropiación, no por acuerdo de las partes. En convenios expropiatorios como los de autos, concertados al amparo del art. 24 LEF, se autoriza a la Administración a la adquisición de los bienes "libremente" y por mutuo acuerdo. Y es constante jurisprudencia ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2012, Rec. 1377/2010 , 28 de abril de 2014, rec. 3558/2013 , 30 de junio de 2014, Rec. 5136/2011 , y 14 de julio de 2014, Rec. 3101/2013 , entre otras) que los precios convenidos entre la Administración expropiante y los expropiados no se acogen a ninguno de los criterios de valoración previstos en la legislación, pues en ellos intervienen consideraciones transaccionales que no están presentes en la fijación contradictoria del justiprecio, tales como "factores subjetivos y hasta personalísimos impulsivos y reacciones imprevisibles que desfiguran el valor real de la finca" ( sentencia del Tribunal Supremo de 29 de noviembre de 2007, Rec. 7766/2004 ). Por parte de la Administración expropiante o la entidad beneficiaria bien pueden intervenir ventajas como la evitación de la incertidumbre del resultado del procedimiento de justiprecio o necesidades ligadas a la disposición de sus recursos económicos.
 
 Ahora bien, el establecimiento por mutuo acuerdo del justiprecio no puede desligarse del procedimiento de expropiación en que se enmarca ni, por tanto, de las reglas y garantías propias de la expropiación forzosa y el principio general de indemnización o compensación por la privación de la propiedad. Este dispone de alcance constitucional, pues no olvidemos que el art. 33.3 CE exige como contraprestación a favor del particular la "correspondiente indemnización". Tanto de esta norma como de la legislación expropiatoria (no solo nacional, sino también europea en los casos en que el Derecho de la Unión prevé esta potestad administrativa) se deduce la necesidad de que la compensación al propietario constituya una suma razonable en relación con el valor del bien. El Tribunal Constitucional, ya en sentencia núm. 166/1986, de 19 de diciembre , declaraba: "En cuanto al contenido o nivel de la indemnización, una vez que la Constitución no utiliza el término de <<justo precio>>, dicha indemnización debe corresponder con el valor económico del bien o derecho expropiado, siendo por ello preciso que entre éste y la cuantía de la indemnización exista un proporcional equilibrio [...]", y continúa: "Conforme a lo expuesto, la garantía constitucional de la <<correspondiente indemnización>> concede el derecho a percibir la contraprestación económica que corresponda al valor real de los bienes y derechos expropiados, cualquiera que sea éste, pues lo que garantiza la Constitución es el razonable equilibrio entre el daño expropiatorio y su reparación".
  
De este modo, cualquiera que sea el sistema o circunstancias particulares de la expropiación, la indemnización no puede desvincularse, en mayor o menor medida, del valor del bien expropiado. Y esta circunstancia no pasa desapercibida para nuestra legislación; el art. 25 REF relativo a la determinación del justiprecio por mutuo acuerdo, reitera la necesidad de tener en cuenta el "valor del bien". Así pues, el margen de apreciación o de discrecionalidad de la Administración en el convenio expropiatorio no es absoluto y debe someterse al criterio general de que el justiprecio guarde un equilibrio, proporción o correspondencia con el valor que realmente posea el bien”.


Con todo dicha sentencia estima la casación y desestima el recurso de lesividad pues éste se fundaba exclusivamente en el error.

Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

martes, 14 de febrero de 2017

De nuevo sobre el ámbito espacial homogéneo

Al llamado ámbito espacial homogéneo, o entorno a tener en cuenta cuando el terreno a valorar carece de uso lucrativo, ya nos hemos referido anteriormente.

Pues bien, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2017 (RC 1998/2015) incide de nuevo en la determinación de este concepto, que no debe confundirse con delimitaciones espaciales del planeamiento o el Catastro. 

En esta línea, nos ilustra del siguiente modo:

A título de ejemplo y citando las más recientes: sentencia 2.088/16, de 27 de septiembre (casación 3069/14 ), en la que, en relación con el ámbito espacial homogéneo, se dice que <<se trata de un concepto jurídico indeterminado que acoge el Legislador de 2007, frente al ámbito geográfico establecido en el artículo 29 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones que lo refería al polígono fiscal. La nueva legislación deja más margen de interpretación porque no remite la delimitación espacial a cualquiera de los que se establezca por el planeamiento o la norma catastral. Por ello deberá determinarse en cada caso la delimitación geográfica de características homogéneas, es decir, de iguales caracteres o de elementos iguales , como se define por el Diccionario, en suma, de determinaciones urbanísticas. Pero esa delimitación ha de aparecer suficientemente motivada, tomando en consideración que en la determinación concreta que en cada caso se haga de ese ámbito habrá de tenerse en cuenta una identidad de determinaciones urbanísticas>>; o, la sentencia 2574/16, de 12 de diciembre (casación 1821/15 ), que, en similares términos, afirma que la nueva normativa (a partir de la Ley 8/07) <<acude ahora al concepto jurídico indeterminado de ámbito espacial homogéneo, que ha de concretarse en función de los usos y tipología de las edificaciones, porque son esa uniformidad en el destino de los terrenos los que aconsejan extender a terrenos sin aprovechamiento en el planeamiento el aprovechamiento que previsiblemente habría conferido el planificador, caso de no haberse destinado los terrenos a dotaciones públicas sin adscripciones a unidades de actuación . Así pues, será el uso y la tipología, dentro del mismo, el que determinará la configuración del ámbito espacial homogéneo, porque serán esas determinaciones a las que deba aplicarse unas mismas normas de edificación . Y esas condiciones deberán ser tenidas en cuenta en cada caso concreto, de ahí que el Legislador haya dejado al interprete determinar en cada caso el concreto ámbito espacial que reúne esas condiciones, haciendo abstracción tanto de los criterios espaciales que utiliza la normativa catastral e incluso la misma normativa urbanística . Y así ha venido a configurar el concepto el artículo 20.3º del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre al declarar que "se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo.">>.Ese criterio de la Sala de Baleares, que no compartimos (como tampoco la incorrecta valoración del arbolado, improcedente en la valoración del suelo en situación de urbanizado sin edificación, extremo no cuestionado en ningún momento), fue el utilizado -aunque en la sentencia se diga que, cuando la ordenación urbanística no detalla en relación a un suelo determinado, cuál ha de ser su concreto ámbito espacial homogéneo, <<como es el caso, la concreción de esos ámbitos espaciales y tratarse de un concepto jurídico indeterminado el Jurado deberá definir ese ámbito espacial homogéneo partiendo de la normativa urbanística de Valldemossa>> - al identificar ese ámbito espacial homogéneo con el área homogénea 2 del planeamiento de Valldemossa (casco antiguo con mantenimiento de volumetría) que es <<el área en donde se integran todos los terrenos lucrativos que afectan al conjunto de la Cartoixa y sus alrededores, pues no hay que olvidar que ese conjunto monumental es un Bien de Interés Cultural, absolutamente relevante y digno de protección, de forma que merece una consideración especial y singularísima, sobre el resto del núcleo urbano de Valldemossa>>, con clara infracción del principio de equidistribución de beneficios y cargas al hacer recaer, con carácter exclusivo, sobre el expropiado las consecuencias negativas de haber incluido su suelo en un sistema local (ELP-07), establecido en beneficio de la Cartuja y, consiguientemente del casco antiguo, con la finalidad de preservar sus aledaños de la acción urbanizadora, y que, como tal, han de ser también soportadas por la comunidad que queda beneficiada con dicho ELP-07.Incurre, pues, la Sala en un error jurídico al interpretar el concepto de ámbito espacial homogéneo del art. 24.1 TRLS 2008 (que no puede venir determinado por el planeamiento) , lo que no cabe confundir con la concreción física -en cada caso- de ese concepto jurídico indeterminado, cuestión fáctica a determinar por el órgano de instancia sobre la base del acervo probatorio que disponga y que, en este caso, no podría haberse revisado desde el momento en que se inadmitió el motivo en el que se denunciaba la valoración arbitraria e ilógica de la prueba.


Francisco García Gómez de Mercado
Abogado
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miércoles, 7 de diciembre de 2016

El usufructuario no tiene derecho a justiprecio por fallecimiento anterior a la expropiación



El usufructo suele tener carácter vitalicio. En tal caso, si el dueño fallece antes de la expropiación, el usufructo se extingue y su titular no puede reclamar una indemnización en el expediente de justiprecio.

Aborda esta cuestión la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2016 (RC 1770/2015):

TERCERO.- Los motivos primero, segundo y tercero pueden ser examinados conjuntamente, en cuanto frente a la consideración en la sentencia de que la recurrente no tiene otro título que el de usufructuaria de la finca legada a la Congregación de las Hermanitas de los Pobres y de que la reclamación del justiprecio se formula en la demanda como si fuese titular del pleno dominio, ignorando así los derechos que pudieran corresponder a la nuda propietaria, lo que se esgrime en los indicados tres motivos como argumento esencial es su condición de heredera por fallecimiento del testador con posterioridad a la ocupación de la superficie expropiada.
Fallecido en efecto el Sr. Sixto con posterioridad a la ocupación de la parte de la finca expropiada y, en consecuencia, ya no formando parte del caudal hereditario al tiempo de la sucesión (recordemos que los derechos de la sucesión se trasmiten desde el momento de la muerte, artículo 657 del Código Civil ), los motivos que examinamos necesariamente deben estimarse, en cuanto el derecho a la reclamación y cobro del justiprecio, salvo disposición testamentaria en contrario, inexistente en el caso de autos, viene a acrecer el caudal hereditario correspondiente al heredero, sucesor del difunto en todos sus derechos y obligaciones ( artículo 66 del Código Civil ).
Es de advertir en línea con lo expuesto que si hubiera sido voluntad del testador compensar a la legataria por la desaparición de su patrimonio de la titularidad o de parte de los bienes legados, nada le impedía haberlo manifestado en testamento posterior.
Pero es que, además, debemos significar que el titular de un derecho real de usufructo, que le confiere el derecho real de uso en su calidad de usufructuario, sí tiene legitimación para intervenir en el proceso expropiatorio en cuanto el justiprecio de su derecho viene determinado en atención a la valoración del bien o derecho expropiado. 

Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

viernes, 2 de diciembre de 2016

El IBI corre a cargo del expropiado hasta la ocupación de la finca o el pago del justiprecio



El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en su sentencia de 28 de julio de 2016 (recurso 76/2013), ha determinado el momento en el que se produce el cambio de titularidad catastral de una finca afectada por un procedimiento expropiatorio.

En el caso analizado, nos hallamos ante una expropiación por ministerio de la Ley, en virtud de las previsiones del artículo 108 del Decreto Legislativo de Cataluña 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo. Por ello, la parte recurrente argumenta que, al tratarse de una expropiación “ope legis”, la modificación de la titularidad de la finca tiene lugar con la presentación de la hoja de aprecio.

Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña defiende que en las expropiaciones por ministerio de la Ley se diferencian dos fases.

La primera fase está constituida por la advertencia de la expropiación. En el caso que nos ocupa, el artículo 108 del Decreto Legislativo de Cataluña 1/2005 dispone que “Una vez transcurridos cinco años desde la entrada en vigor del plan de ordenación urbanística municipal, en el supuesto de que no disponga de programa de actuación urbanística municipal, o una vez agotado el plazo establecido por el programa o la agenda, si no se ha iniciado el procedimiento de expropiación de los terrenos reservados para sistemas urbanísticos que, en virtud de las determinaciones del plan, tengan que ser necesariamente de titularidad pública y que no estén incluidos, al efecto de su gestión, en un polígono de actuación urbanística o en un sector de planeamiento urbanístico, las personas titulares de los bienes pueden advertir la administración competente de su propósito de iniciar el expediente de valoración”.

En consecuencia, la segunda fase coincide con el inicio del expediente del justiprecio. En este sentido, el precepto anteriormente referenciado recoge que “Si transcurre un año desde la formulación de la advertencia y la administración no ha dado respuesta, el inicio del expediente de valoración se produce por ministerio de la ley; a tal efecto, las personas propietarias pueden presentar la hoja de aprecio correspondiente y, si transcurren tres meses y la administración no la acepta, se pueden dirigir al Jurado de Expropiación de Cataluña, la resolución del cual para fijar la valoración agota la vía administrativa”.
Así, el cambio en la titularidad catastral de los bienes inmuebles expropiados debe tomar en consideración las previsiones del artículo 53 de la Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa, por lo que “hasta tanto no se pague el justiprecio y se ocupe posteriormente la finca, esta continua siendo propiedad del expropiado, el cual, aún cuando no pueda efectuar actos de disposición puede continuar poseyéndola y en su caso obtener sus frutos”.

La Sala concluye que la expropiación por ministerio de la Ley únicamente tiene particularidades en la forma de inicio, la fecha de expropiación y la fecha tomada en consideración para el cómputo de los intereses de demora, siendo aplicables las previsiones del procedimiento expropiatorio ordinario en los demás aspectos. En consecuencia, el IBI corre a cargo del expropiado hasta la ocupación de la finca o el pago del justiprecio.
  

Finalmente, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña admite que el expropiado debe ser compensado por la actuación dilatadora de la Administración expropiadora, aunque determina que la compensación debe realizarse “por otras vías (como son el pago de intereses de demora, los cuales si media procedimiento judicial y se observa falta de diligencia pueden ser incrementados en dos punto o, incluso la exigencia de responsabilidad por mal funcionamiento), pero en ningún caso puede modificarse las reglas de la expropiación”. 

Neus Teixidor Martínez
Abogada