jueves, 16 de noviembre de 2017

Valoración de construcciones, edificaciones e instalaciones


1. Concepto

Según el art. 4 RV, “A efectos de lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Suelo y en este Reglamento, se entenderá por: (…) 2. Construcción, las edificaciones e instalaciones definidas en los apartados 3 y 4 de este artículo, excepto aquellas de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta, como son los tinglados y cobertizos de pequeña entidad. 3. Edificación, las obras de nueva construcción y de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o parcial que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. Asimismo, las obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección. Se considerarán comprendidas en la edificación, sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio. 4. Instalación, el resto de elementos físicos inmovilizados permanentemente que no tengan la consideración de edificaciones de acuerdo con lo establecido en el apartado anterior”.

El concepto de instalaciones tiene pues, un carácter residual. Como tales, por ejemplo, deberán valorarse elementos distintos de construcciones y edificaciones, como un vallado (STS 19-7-2001, RJ 8021).

2. Exigencia de legalidad

En todo caso, para valorarse, es preciso que las obras, edificaciones e instalaciones se ajusten “a la legalidad al tiempo de la valoración” y “sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo”, como se dice respecto del suelo rural, o “que se ajusten a la legalidad”, como se exige en suelo urbanizado (art. 35.3 TRLS15). Por tanto, en primer lugar deben ser legales. Señala el art. 35.3 TRLS15 que “se entiende que las edificaciones, construcciones o instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística” (lo que reitera el art. 5.1 RV). Esto es, será normalmente precisa la licencia municipal de obras (arts. 1 RDU y 151.1 LSCM) con carácter previo, o bien que se haya obtenido la legalización de las obras con posterioridad a éstas, pero siempre antes de la fecha de valoración, que recordemos es la del inicio del expediente de justiprecio individual o la exposición al público de la tasación conjunta (art. 34.2 b) TRLS15).

En cuanto a la ruina, a título de ejemplo el art. 198.2 de la LUC precisa que “Se declara el estado ruinoso de una construcción o de parte de una construcción en los supuestos siguientes: a) Si los daños comportan la necesidad de una verdadera reconstrucción del edificio porque no son reparables técnicamente por los medios normales. b) Si el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad, en el caso de viviendas u otros de similares para otros usos, es superior al 50% del coste de una construcción de nueva planta de características similares a la existente, en cuanto a la dimensión y el uso. c) Si es preciso ejecutar obras imprescindibles para la estabilidad de la edificación y la seguridad de las personas, no autorizables en virtud del ordenamiento urbanístico en vigor”. Por su parte, según el art. 5.3 RV, “A los efectos de este Reglamento, se considerará que la edificación se encuentra en situación de ruina física cuando concurran los requisitos de antigüedad y estado de conservación establecidos por la legislación urbanística aplicable”, y el Anexo II del Reglamento considera estado ruinoso “Cuando se trate de edificaciones, construcciones o instalaciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina”. De este modo, si las construcciones están sujetas a demolición por su ilegalidad, no deben ser valoradas (STS 1-2-2006, RJ 10141), pero tampoco aunque su estado ruinoso no haya sido declarado. Como regla lógica y proporcional, el art. 5.4 RV estatuye que “En el supuesto de que la ruina o que la condición de ilegal afecte sólo a una parte de la edificación, en la valoración se considerará sólo aquella parte de la edificación que no se encuentre en situación de ruina física, o que esté ajustada a la legalidad”.

Ahora bien, ciertas construcciones, aun no habiendo cumplido con la ley, pueden deber ser respetadas, en la llamada situación de fuera de ordenación (edificación que era legal conforme a un planeamiento anterior pero que es disconforme con el planeamiento en vigor), en cuyo caso hay que tener en cuenta que tales situaciones no se asimilan completamente a la ilegalidad. Es más, en general, la situación de fuera de ordenación permite el mantenimiento de la construcción, bien que limitándose a su conservación. Así pues, como habíamos propuesto con anterioridad a la LS de 2007, deberá aceptarse y valorarse la edificación fuera de ordenación, en los términos que establece, por ejemplo, el artículo 64 b) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 17 de julio de 2001, el cual previene, como efecto de la alteración del planeamiento: “La declaración en situación de fuera de ordenación de las instalaciones, construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenación, en los términos que disponga el Plan de Ordenación Urbanística de que se trate. A los efectos de la situación de fuera de ordenación deberá distinguirse, en todo caso, entre las instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenación, en las que será de aplicación el régimen propio de dicha situación legal, y las que sólo parcialmente sean incompatibles con aquélla, en las que se podrán autorizar, además, las obras de mejora o reforma que se determinen. Son siempre incompatibles con la nueva ordenación, debiendo ser identificadas en el Plan de Ordenación Urbanística, las instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional o impidan la efectividad de su destino”. En suma, aunque el plan ya no reconozca la antigua edificabilidad, es razonable y acomodado a nuestro ordenamiento que se justiprecien y paguen las edificaciones fuera de ordenación compatibles con el nuevo planeamiento, que, por tanto, pueden continuar por el resto de su vida útil, y así el art. 35.3 in fine TRLS15 dispone que “Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil” ( establecida en número de años en el Anexo III del RV). Pero tal tratamiento no se deberá dispensar a las construcciones incompatibles ni tampoco las que ya en su día fueron ilegales en aquellos supuestos de imprescriptibilidad de la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística.

A la situación de fuera de ordenación se suele asimilar la de infracción prescrita, pero el Reglamento confiere a ésta el tratamiento de la construcción ilegal. Así, el art. 5.2 RV (quizá excediendo del marco legal) establece que “Sin perjuicio de lo dispuesto en la Disposición transitoria quinta del texto refundido de la Ley de Suelo [que fue derogada], en los supuestos de edificaciones, construcciones e instalaciones no ajustadas a la legalidad al tiempo de su valoración y para las que no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se procederá de la forma siguiente: a) En suelo en situación de rural, en ningún caso serán objeto de valoración y tampoco serán tenidas en consideración a los efectos del cálculo de la renta de la explotación. b) En suelo en situación de urbanizado, edificado o en curso de edificación, no se computarán a los efectos de la tasación conjunta a que alude en la letra a) del apartado 2 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Suelo”.

También cabe mencionar aquí la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2017 (RC 3415/2015), ponente Excma. Sra. Dña. Inés HUERTA GARICANO, la cual analiza la valoración de unos pozos privados, carentes de concesión, pero dotados de apoyo en las disposiciones transitorias de la Ley de Aguas (por lo que, aun sin concesión, no pueden considerarse ilegales sin más).

Por otra parte, en el suelo rural, las edificaciones, construcciones o instalaciones así como los sembrados y las plantaciones deben ser compatibles con el uso considerado para su valoración, esto es, como se trata de suelo rural, es necesario que sean elementos admisibles en este suelo. Recordemos que los propietarios del suelo rural tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento (Cfr. arts. 13 TRLS15 y 147 y ss. LSCM). En la legislación urbanística de las Comunidades Autónomas, con diferencias entre ellas, las correspondientes obras están sujetas a licencia municipal (necesaria para su legalidad) y, además, aunque de forma excepcional, en este suelo podrán autorizarse construcciones propias de actividades rústicas que superen ciertos umbrales y viviendas asociadas, equipamientos que deban localizarse en suelo rural (energía, obras públicas, recreo, etc.) y casas rurales y campings, en estos casos con carácter previo a la licencia municipal, deben cumplimentarse diversos trámites de información pública e informes sectoriales, y obtenerse informe vinculante, “calificación urbanística” o aprobación definitiva de un proyecto especial por la Administración autonómica (Comisión de Urbanismo). Las construcciones correspondientes tanto a los usos ordinarios como a estos usos excepcionales, si se han tramitado correctamente, serán valorables, pero no otras (p.ej. las viviendas construidas ilegalmente en suelo rural).

3 Reglas de valoración

El último párrafo del art. 35.3 TRLS15 dispone que “la valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil”, cuestión esta última que ya hemos advertido (lo cual repite el art. 6.5 RV). La valoración de las edificaciones por el coste de reposición con las deducciones correspondientes por antigüedad y estado de conservación es un criterio perfectamente afirmado en las diferentes normativas valorativas y la Jurisprudencia (Cfr. p.ej. STS 16-12-2002, RJ 632/2003).

Para GONZÁLEZ DE BUITRAGO, “la teoría tradicional considera que la depreciación por antigüedad sólo debe aplicarse sobre el costo de la construcción, principio erróneo porque es el inmueble en su conjunto el que, con el tiempo, experimenta una progresiva disminución de valor”. Con todo, dicha teoría tradicional es la imperante. Por otro lado, también podría considerarse que, en ocasiones, la antigüedad podría no depreciar la edificación, o no hacerlo del modo ordinario, si, precisamente, esa antigüedad le da un valor especial al inmueble, como sucede con los bienes artísticos, en los que la imitación del mismo bien recién hecha vale menos que el antiguo, tal y como sí prevé, para las valoraciones catastrales, la norma 12 del Real Decreto 1020/93, de 25 de junio de 1993 (esto es, por ejemplo, el Alcázar de Segovia no vale menos del coste de reposición por ser antiguo, sino más).

Precisamente para los bienes de carácter histórico-artístico, el artículo 78 LEF previene que el justo precio de los bienes se determinará mediante tasación pericial por una Comisión especial. Como señala GARCÍA DE ENTERRÍA, la especialidad de las expropiaciones de bienes de valor artístico, histórico y arqueológico, justificada en este caso por la especial naturaleza de los bienes y la dificultad de valorarlos, se reduce a la sustitución del Jurado de Expropiación por una Comisión ad hoc compuesta por tres académicos, designados, respectivamente, por el Instituto de España (constituido por la agrupación de las Reales Academias), el Ministerio de Educación Nacional (hoy el de Educación y Cultura, o la Consejería de Cultura de la Comunidad Autónoma, cuando sea ésta la expropiante) y el propietario expropiado. Por lo demás, la resolución de la Comisión es equiparable a las del Jurado de Expropiación, a efectos de su posible impugnación (STS 25-6-1985, RJ 4174), a través del recurso contencioso-administrativo, conforme al art. 126 LEF, como reconocen el art. 84 LEF, al someter las cuestiones derivadas de la aplicación de lo dispuesto en el capítulo correspondiente a la jurisdicción contencioso‑administrativa, y, más concretamente, el art. 96.4 REF, conforme al cual "el acuerdo de la Comisión podrá ser impugnado ante la Jurisdicción Contencioso-administrativa, conforme a lo dispuesto en el artículo 126 de la Ley". También es aquí aplicable la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado (STS 16-7-2002, RJ 7995).

Fuera de los supuestos de bienes de carácter histórico o artístico y aunque esta excepción no viene contemplada, es aplicable la minoración del valor derivado del coste de reposición mediante la ponderación de la antigüedad y el estado de conservación. A estos efectos, el Anexo II del Reglamento de Valoraciones contiene una serie de coeficientes correctores por antigüedad y estado de conservación y prevé que “El estado de conservación de las edificaciones, construcciones e instalaciones se determinará de acuerdo con los siguientes criterios: a) Normal: Cuando a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesiten reparaciones importantes. b) Regular: Cuando presenten defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. c) Deficiente: Cuando precisen reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. e) Ruinoso: Cuando se trate de edificaciones, construcciones o instalaciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina”.

A su vez se atiende a la antigüedad en porcentajes de su vida útil máxima, prevista en el Anexo III. Así, los coeficientes correctores van desde 0 (para estado de conservación normal y antigüedad 0%) a 1 (aplicable siempre en estado ruinoso o cuando la antigüedad es 100%). Es decir, el coeficiente 1 anula el valor de reposición y el coeficiente 0 lo mantiene íntegro. La Ley y el Reglamento solo se ocupan específicamente, como luego veremos, de la valoración de las construcciones en suelo rural (que deban valorarse con independencia), pero no en suelo urbanizado.

De este modo, el art. 35.3 TRLS15 señala que “En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37”: es decir, la edificación se valora en el método de comparación y la aplicación del método residual solo referido al suelo es únicamente un valor mínimo de garantía (para ambas cosas). ¿Y en el suelo urbanizado no edificado? Como no está "edificado" la Ley y el Reglamento no se preocupan de valorar sus edificaciones, pero puede haber otras construcciones o instalaciones que sí deban valorarse. Lógicamente algunas instalaciones pueden ser inútiles para el posterior proceso edificatorio pero otras pueden ser útiles y susceptibles de valoración en este momento.

Aun no referida al vigente TRLS15, podemos citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1997 (RJ 9353): "esta Sala tiene declarado que el principio de indemnidad total, que inspira la institución de la expropiación forzosa, conlleva que, junto con el suelo, valorado con arreglo a las normas establecidas por el ordenamiento legal vigente, deba abonarse también el justiprecio correspondiente a las construcciones que se hallen en la finca expropiada, que tienen un valor económico y de las cuales se priva a su propietario. No puede, en consecuencia, entenderse que los criterios de valoración urbanística del suelo, en la medida en que tienen en cuenta consideraciones relativas al volumen edificable, impidan por ello apreciar como concepto independiente el del vuelo, tal como la Jurisprudencia de esta Sala viene declarando de modo constante (Sentencia de 24 de enero de 1997 [RJ 6731], entre otras)".

Por lo que se refiere al suelo rural, el art. 18 RV dispone:

“1. La valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones que sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidas en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes entendiendo por tales aquellas que no hayan participado en modo alguno en la obtención de las rentas consideradas en la valoración ni sean susceptibles de generar rentas de explotación, se realizará aplicando la siguiente expresión:

V = VR- (VR- VF) . ß

Siendo: V = Valor de la edificación, construcción o instalación, en euros.
VR = Valor de reposición bruto, en euros.
VF = Valor de la edificación, construcción o instalación al final de su vida útil en euros.
β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación.

2. El valor de reposición bruto será el resultado de sumar al valor de mercado de los elementos que integran los costes de ejecución material de la obra en la fecha a la que debe entenderse referida la valoración, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para construir una edificación, construcción o instalación de similares características utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

3. El valor de la edificación, construcción o instalación al final de la vida útil, se determinará de acuerdo con las características de la misma y no podrá ser superior al 10 por ciento del valor de reposición bruto.

4. El coeficiente corrector β, por antigüedad y estado de conservación, será el recogido en la tabla que figura en el Anexo II, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:

 ß = 1 - [1 - (a + a2) / 2] . C

Siendo:
a = Antigüedad.
C = Coeficiente corrector según estado de conservación.
Como antigüedad se tomará el porcentaje transcurrido de la vida útil de la edificación, construcción o instalación. A tal efecto, se considerarán los años completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta la fecha a la que deba entenderse referida la valoración y la vida útil se establecerá en función de las características de la edificación, construcción o instalación sin que pueda ser superior a los valores establecidos en la tabla del Anexo III.
A los efectos de la determinación de la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, cuando sobre la edificación, construcción o instalación se hubieran realizado obras de reforma o rehabilitación posteriores a su fecha de construcción o implantación, la fecha de antigüedad de cálculo se determinará de acuerdo con la siguiente expresión:

 Fa = Fc + (Fr - Fc) × i

Siendo:
Fa = fecha de antigüedad a efectos del cálculo.
Fc = fecha de construcción o implantación.
Fr = fecha de reforma o rehabilitación
i = Coeficiente que contempla el tipo de reforma. El Coeficiente i adoptará un valor entre 0 y 1, según el grado de reforma o rehabilitación parcial, en función del coste de las obras en relación con el total de una rehabilitación integral”.

Los anexos II y III son los ya mencionados anteriormente.

Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

No hay comentarios:

Publicar un comentario