martes, 21 de junio de 2016

El método residual y el descuento de la cesión de aprovechamiento: no procede en suelo urbanizado

La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 2016, dictada en el Recurso de Casación núm. 884/2014, contiene diversas consideraciones de interés.

En primer lugar, sobre la motivación del Jurado u órgano de valoración, nos recuerda que “Reiterada Jurisprudencia advierte que el artículo 35 de la Ley de Expropiación no exige una exhaustiva expresión de los elementos tenidos en cuenta para la determinación del justiprecio y entiende que el Jurado cumple con su deber de motivación cuando indica los criterios aplicados y los factores tomados en consideración de tal forma que permitan al interesado conocer las razones que han llevado a la decisión, posibilitando de esta forma su impugnación ( Sentencias de 17 de diciembre y 11 de noviembre de 2011 - recursos de casación 1502/2010 y 6103/2009 , respectivamente-). Como se dice en la última de las sentencias citadas, con amplia referencia jurisprudencial <<No se exigen, pues, numerosas y abundantes consideraciones, siendo bastante la mención genérica de los criterios utilizados y la referencia a los elementos o factores comprendidos en la estimación, sin necesidad de señalar actos circunstanciales>>”.

Por otro lado, apunta que “Consistiendo el método residual en calcular el valor del suelo a partir del valor final de mercado que tiene un inmueble edificado en la zona correspondiente, valor total del que se van detrayendo los costes necesarios para su construcción, así como los costes financieros y el beneficio del promotor, esto es, en despojar del valor del inmueble aquellos costes que permiten situarlo como producto de mercado, razones obvias impiden compartir la conclusión alcanzada por la Sala respecto a que los factores de la fórmula del citado artículo 42 se aceptan o rechazan en bloque”; de forma que, evidentemente, se puede estar conforme o disconforme con una determinada valoración de forma parcial.

La misma sentencia reitera los pronunciamientos de la Sentencia del Pleno de 15 de julio de 2013 sobre el cálculo del aprovechamiento entorno en terrenos sin aprovechamiento lucrativo, supuesto en que debe descontarse la superficie con uso dotacional, no lucrativo.

Finalmente, quizá lo más destacable de la sentencia es la exclusión de la cesión de aprovechamiento en supuestos de suelo urbanizado, dada la falta de claridad al respecto del vigente TRLS, que no establece expresamente ninguna excepción a la obligación de tal cesión, aunque era una cuestión clara en la legislación anterior (Decreto-ley de 7 de junio de 1996, luego convertido en la Ley de 14 de abril de 1997, y art. 14.1 LSV de 1998). Dice así que “lo cierto es que con la pericial practicada resulta acreditado que la finca expropiada cuenta con todas las infraestructuras y servicios urbanísticos que determinan su situación de suelo urbanizado, por lo que en consecuencia y en virtud del mandato del artículo 95.1.d) de la Ley Jurisdiccional , con estimación del motivo y declaración de haber lugar al recurso de casación en este extremo, debemos estimar el recurso contencioso administrativo deducido por la expropiada por ser disconforme a derecho el descuento que del 10% del aprovechamiento y en concepto de cesión, se realiza en el acuerdo del Jurado y en la sentencia, en ésta no solo sin fundamentación alguna, sino incluso en contradicción con la clasificación que de suelo urbano en ella se mantiene, y ello con la consiguiente repercusión en la fijación del justiprecio a determinar en ejecución de sentencia”.


Francisco García Gómez de Mercado
Abogado