viernes, 16 de enero de 2015

Madrid no es tan verde como el Jurado de Expropiación pensaba






Frente a la última tendencia del Jurado Provincial de Expropiación de Madrid, valorando como regadío todo el suelo rústico de la Comunidad de Madrid, por una supuesta potencial conversión en regadío de los terrenos de secano, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha venido a rechazar tal infundado planteamiento.

Así, entre otras, la Sentencia de 19 de diciembre de 2014 (PO 627/2011) aclara la cuestión en su fundamento CUARTO:

 “Como ha sido anticipado, en el primer motivo se aduce que al determinar el aprecio el órgano de tasación ha infringido el artículo 23, punto 1, letra a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo, que es nítido a la hora de fijar la forma en que debe valorarse el suelo rural: capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación  según el estado de dicho suelo en el momento al que se refiera la valoración. De esta forma, la resolución del Jurado se refiere a rentas reales diferenciando el precio del suelo entre labor secano y labor regadío y aplica estas segundas. Y ahí, según la recurrente, es donde radica el error, puesto que  las rentas reales son las correspondientes al estado del suelo en el momento de la valoración, que era el de secano, o las potenciales del secano según los cultivos más representativos de la zona,  , con lo que infringe la regla valorativa del artículo 23 mencionado. Como complemento de su razonamiento, para el caso de que se efectuara una valoración para suelo de labor de regadío, en ese caso, deberían descontarse los gastos e inversiones de transformación necesarias, aparte de acreditar la viabilidad técnica y económica de la transformación y de la necesidad de disponer de una concesión de agua.

Tenemos que dar la razón a la recurrente.

Del artículo 23.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008) resulta que cuando el suelo sea rural se tasará mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. Hay que focalizar la atención en la expresión «según el estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración»,  que no significa otra cosa, pese a que de una lectura apresurada pudiera deducirse lo contrario, que la determinación de esas rentas deberá efectuarse conforme al estado de la explotación en el momento al que deba entenderse referida la valoración.  El Tribunal Supremo, en la sentencia de 22 de junio de 2005 (Recurso de Casación núm. 3162/2002) entendió que la capitalización de rentas debía efectuarse por referencia al tipo de explotación que efectivamente se llevaba a cabo en la finca expropiada, si ello tenía lugar, y no por la que se podría obtener con una explotación adecuada o la que habitualmente se diese en la zona en fincas de las características similares a la que es objeto de la tasación en caso de efectiva explotación. Sin embargo, de acuerdo con la redacción del precepto mencionado, ese criterio ha sido modificado. En efecto, cuando los terrenos están siendo explotados, ha de valorarse la renta realmente obtenida y para el caso de que no sea así, esto es, cuando la tierra no se encuentra en explotación, puede optarse por la renta potencial del producto más rentable, atendiendo a los cultivos propios de la zona.

Pero, por el contrario,  no es ajustado a derecho atender a un uso potencial que no es posible en el estado en que se encuentren  los terrenos al momento de la valoración y mucho menos si no se acredita su viabilidad técnica, económica y jurídica.  La viabilidad económica habría de quedar debidamente justificada, por ejemplo por el análisis de rendimientos esperados, determinando el Valor neto contable y la tasa de retorno del capital invertido, teniendo en cuenta y operando, desde luego, con las inversiones precisas de transformación, y sin olvidar que para el caso de regadío el uso de agua requiere una concesión administrativa”.


Francisco García Gómez de Mercado
Abogado