viernes, 2 de octubre de 2015

Cambio del tipo de capitalización del suelo rural





Para la valoración del suelo rústico se ha atendido generalmente al método de capitalización de rentas, reales o potenciales, que consiste en hacer equivaler el valor de la propiedad o titularidad de un bien al importe neto de las rentas obtenidas, u obtenibles, en cierto número de años.

Éste era el método de determinación del justiprecio de fincas sin valor urbanístico, a través del llamado valor inicial, en la legislación anterior a la LSV de 1998, que se remitía expresamente a la normativa catastral (arts. 107 de la Ley del Suelo de 1976, 66 de la Ley 8/1990, 48 y 49 el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, y 68.2 de la Ley de Haciendas Locales, de 28 de diciembre de 1988). Este mismo método fue recogido en la LSV de 1998, aunque sin  remisión a la normativa catastral y, sobre todo, con carácter subsidiario al método de comparación (art. 26). La Ley de Suelo de 2007 (y posterior Texto Refundido de 2008) elimina el método de comparación para el suelo rústico por lo que aplica directamente el de capitalización.

Simplificando, al aplicar el método de capitalización de rentas, el valor del suelo (Vs) ha de calcularse capitalizando la renta, real o potencial, de la tierra (Rt), al tipo de interés reglamentario (ti), por lo que en definitiva:  Vs= Rt x 100 / ti

Como el tipo de interés divide, cuanto menor sea mayor será el justiprecio. La capitalización era al 3% según la disposición transitoria segunda de la Ley de Haciendas Locales (equivalente a multiplicar la cosecha neta anual por 33,33). La disposición adicional séptima de la Ley de Suelo de 2007 se remitió a “la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años”, añadiendo la posibilidad de modificarlo y fijar valores mínimos según tipos de cultivos y aprovechamientos de la tierra mediante la ley de presupuestos “cuando la evolución observada en los precios del suelo o en los tipos de interés arriesgue alejar de forma significativa el resultado de las valoraciones respecto de los precios de mercado del suelo rural sin consideración de expectativas urbanísticas”. La Ley 2/2008, de 23 de diciembre, pasó a aplicar a “la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años”. Por su parte, el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, en lugar de la posible modificación o adaptación por leyes de presupuestos procedió a hacer referencia a un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo determinado reglamentariamente, actualmente por el Reglamento de Valoraciones.

Pues bien, la reciente Ley de Carreteras, de 29 de septiembre de 2015, al paso que mantiene la remisión al Reglamento para esos coeficientes correctores, modifica el tipo de capitalización general por “el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración”, lo que parece permitir una menor volatilidad de los justiprecios (pues los datos anteriores cambiaban mes a mes, pudiendo darse fácilmente justiprecios distintos en el mismo proyecto) y quizá un tipo de capitalización mayor (pues la aplicación de los anteriores estaba impulsando los justiprecios rústicos hasta una cierta “burbuja”).



Francisco García Gómez de Mercado
Abogado