La doctrina
jurisprudencial sobre los sistemas generales (que confiere a estos, en ciertas
condiciones, la valoración del suelo urbanizable delimitado o sectorizado) no
resulta de aplicación al sistema del TR de la LS de 2008, puesto que aquí la
dicotomía se encuentra entre el suelo rural (mejor hubiera sido decir no
urbanizado) y el urbanizado. Y la doctrina de los sistemas generales nunca ha
equiparado el suelo de sistemas generales al suelo urbano, menos aún el
consolidado, sino tan solo al urbanizable, aun programado, sectorizado o
delimitado, que, en el sistema de la legislación vigente, es claramente suelo
rural (insistiendo en la impropiedad del término, que, no obstante, es el
seleccionado por el legislador).
El Tribunal Supremo así lo ha terminado por reconocer en dos Sentencias
de 27 de octubre 2014 (RC 6421/2011 y 174/2012), según las cuales:
«La
Ley 8/2007 cambia los criterios de valoración del suelo, desvinculando su
tasación de su clasificación urbanística, para atender exclusivamente a su
situación, así se establece expresamente en su artículo 21.2 de dicha norma al
señalar que "El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos
siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración
y el instrumento legal que la motive". Se atiende, por tanto, a la
situación fáctica o real del terreno en el momento de su valoración, distinguiendo
en su artículo 12 dos situaciones posibles: suelo rural o suelo urbanizado.
La
situación de suelo rural no solo se aplica a los terrenos que tradicionalmente
se han considerado como tales, por estar excluidos del proceso de transformación
urbanística o por la protección de sus valores ecológicos, agrícolas,
ganaderos, forestales entre otros, sino también (art. 12.b) para "el suelo
para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o
permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la
correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los
requisitos a que se refiere el apartado siguiente".
Por
el contrario, tan solo puede valorase como suelo urbanizado el que se integra
de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los
núcleos de población, contando "con todas las dotaciones y servicios
requeridos por la legislación urbanística sin o puedan llegar a contar con
ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones
ya en funcionamiento". De ahí que no se alcanza la consideración de suelo
urbanizado hasta que se ha concluido el proceso de urbanización.
Así,
el suelo rural, tal y como ha sido definido por la ley, se valora, según
dispone el art. 22 de dicha norma mediante la "capitalización de la renta
anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado
en el momento al que deba entenderse referida la valoración" sin que en
ningún caso "(...) podrán considerarse expectativas derivadas de la
asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o
urbanística que no hayan sido aun plenamente realizados".
En
definitiva, la Ley 8/2007 desvincula la valoración del suelo de su
clasificación urbanística y atiende únicamente a su situación fáctica como
suelo completamente urbanizado. En palabras del Tribunal Constitucional en su
reciente sentencia 141/2014 de 11 de septiembre "La actual opción del
legislador, de desligar definitivamente la valoración de la clasificación del
suelo, persigue, por otra parte, tal y como se explica en la exposición de
motivos de la Ley, paliar la especulación, en línea con el mandato
constitucional ex art. 47 CE, y lograr que la valoración se lleve a cabo
conforme a "lo que hay" y no a lo que "dice el plan que puede
llegar a haber en un futuro incierto", a cuyos efectos la ley distingue
dos situaciones: la de suelo rural, que es aquel que no está funcionalmente
integrado en la trama urbana, y la de suelo urbanizado, que es el que ha sido
efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos
se valoran, como sigue razonando la exposición de motivos, "conforme a su
naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su
destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad".
Este
cambio también afecta a los suelos que se destinen o por los que vayan a discurrir
infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, como
es el caso que nos ocupa, pues también en estos casos se atenderá a lo que la
norma denomina "situación básica de los terrenos". Y así lo dispone
expresamente el art. 21.2 en su apartado segundo al disponer que este criterio
de valoración "será también de aplicación a los suelos destinados a
infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto
si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si
fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación
básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad
con lo dispuesto en esta Ley".
Tales
previsiones normativas no permiten tomar en consideración las características
de la infraestructura que justifica la expropiación ni su influencia en el
desarrollo posterior de la ciudad, para atender únicamente a la situación
fáctica de los servicios urbanísticos con los que cuenta la finca expropiada en
el momento de su valoración, por lo que no resulta posible aplicar la
jurisprudencia de sistemas generales invocada por el recurrente, dado que ya no
es posible valorar el suelo rural como si estuviera "de facto" urbanizado
y contase con todos los servicios urbanísticos necesarios, por el hecho de que
transcurra una infraestructura supramunicipal, con independencia de sus
características y su integración en el planeamiento municipal.».
Francisco García Gómez de Mercado
Abogado
