viernes, 26 de septiembre de 2014

El TC declara la inconstitucionalidad del límite al valor agrourbano





La Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de septiembre de 2014, que resuelve los recursos de inconstitucionalidad contra la Ley de Suelo de 2007, y Texto Refundido de 2008, confirma, en general, el texto legal, con una sola excepción: el límite del 200% para valorar el factor de localización en suelo rural (art. 23.1 a) tercer párrafo del texto refundido), el llamado valor "agrourbano".

A este respecto, el art. 22.1 a) tercer párrafo de la Ley de 2007, posteriormente 23.1 a) tercer párrafo TRLS08, señala que “el valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan”.

El Tribunal Constitucional parte de reiterada doctrina constitucional en el sentido de que "la Constitución no exige... que la indemnización correspondiente por la privación de bienes y derechos sea equivalente al valor de mercado de estos"; y, en general, mantiene la validez de las normas de valoración del Texto Refundido si bien recuerda que "esta conclusión no cierra en modo alguno el paso a ulteriores pretensiones de los particulares ante la jurisdicción ordinaria, si estimaran que la concreta aplicación de los criterios de valoración lesiona sus derechos".

Pero sí anula la limitación al doble del alza del valor del suelo rural. Dice así que se "incorpora un tope máximo que no se halla justificado, que puede resultar inadecuado para obtener en esos casos una valoración del bien ajustada a su valor real y que, en consecuencia, puede impedir una determinación de la indemnización acorde con la idea del proporcional equilibrio" que sí juzga necesario para respetar la garantía del art. 33.3 CE.

Esta limitación del doble es ahora considerada inconstitucional, pues supone un obstáculo excesivo al justo precio. Sin dicho límite y sin ningún otro límite, se abre, en principio, la vía para que el suelo rural goce de una valoración adecuada y sin cortapisas en sede expropiatoria. Pero ¿qué se debe valorar?

Téngase en cuenta que la norma que se mantiene (únicamente se anula la limitación indicada) queda sometida a la cautela legal de que no pueden considerarse expectativas de edificabilidad no plenamente realizadas (art. 23.2 TRLS08), teniendo en cuenta que para la Ley la previsión de edificabilidad no integra el derecho de propiedad hasta la realización material de la edificación (art. 7.2).

A este respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 2001 (Ar. 9179) entiende que estimar este valor agrourbano “no es aplicar expectativas urbanísticas en sentido estricto y propio, sino tomar en consideración el hecho de la proximidad a centro urbano para fijar un justiprecio que, en lo posible, se aproxime al valor real”.

Por su parte,  la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 14 de julio de 1995 (Rec. 1455/93 s. 1ª) declaró que "al tratarse de suelo con la clasificación de no urbanizable... no es posible, salvo en casos muy excepcionales entre los que no se encuentra el que nos ocupa, tomar en consideración rendimientos que tengan relación directa o indirecta con la posible utilización urbana de los terrenos. Cuestión distinta es tomar en consideración la cercanía de una finca con un gran núcleo de población o con importantes vías de comunicación a los efectos de la posible incidencia que estas circunstancias pudiesen tener para elevar el valor en venta en el mercado de la finca en cuestión, pero no las expectativas urbanísticas de un terreno que por su calificación en los instrumentos de planeamiento no tiene". La Sentencia del mismo Tribunal de 7 de octubre de 1998 (Rec. 1701/95 s. 4ª, RJCA 1998\3696) apunta que “en el informe recogido en el aludido recurso, que además ha sido aportado a otros muchos recursos de esta Sala, se destaca el valor agrourbano de las fincas superior al valor meramente agrícola, que no se rige únicamente por posibles rendimientos agrícolas o ganaderos sino que por lo general por estar situadas en zona de los alrededores de Madrid, que al igual que cualquier núcleo de población importante, son tomadas como inversiones de futuro, lo que condiciona el mercado al alza” (teniendo en cuenta, pues, algo distinto del puro valor de explotación agrícola por la mera facilidad de transporte).

Desde luego, mucho más críticos que la Sentencia con el régimen de valoraciones de la Ley, por vulnerar la exigencia de una indemnización proporcionada y el principio de indemnidad, son los votos particulares que se adjuntan a la misma. Probablemente más fundamentados que la tesis mayoritaria, pero que quedan en minoría.



Francisco García Gómez de Mercado
Abogado