martes, 15 de marzo de 2011

Un nuevo aplazamiento de la Ley del Suelo




El Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo (el llamado Decreto Zurbano, por resultar de las conversaciones habidas entre el Gobierno y los partidos políticos en un inmueble de la madrileña calle Zurbano) contiene, entre otros aspectos, un nuevo aplazamiento de la Ley del Suelo en cuanto a la valoración del suelo no urbanizado.

Como sabemos, la tesis de la Ley del Suelo de 2007, posteriormente Texto Refundido de 2008, es que todo el suelo no urbanizado (incluyendo en el que está en proceso de urbanización o urbanizable) es considerado como “rural” (art. 12 TRLS08), y por ello debe ser, en principio, valorado como rústico (art. 23 TRLS08), sin perjuicio de ciertas indemnizaciones por valor de coste (arts. 25 y 26 TRLS08).

Que ello supone un menor valor respecto de la legislación anterior es bien sabido (y querido por el espíritu del legislador). Y ese menor valor no sólo representa un menor valor para la persona que es efectivamente expropiada sino incluso, aun como eventualidad, para cualquiera, que pueda ser expropiado; aunque el Gobierno se apresuró en su momento a modificar la normativa técnica (Orden 564/2008, que modifica la Orden 805/2003) para aclarar que, a pesar de la Ley del Suelo de 2007, sólo debía tomarse en consideración la minusvalía derivada de una posible expropiación cuando ésta realmente estuviera en proceso y no con carácter general (para evitar que el patrimonio de suelo de grandes empresas, especialmente promotoras y bancos, no perdiese la mayor parte de su valor por simple obra y gracia de la Ley).

Hecha la indicada salvedad, es claro, sin embargo, que desde el punto de vista expropiatorio, nos encontramos ante una Ley que, aparte de otras modificaciones, puede determinar, una vez entre plenamente en vigor, una sustancial rebaja en el importe de las expropiaciones del suelo urbanizable y urbano no consolidado, y la falta de valoración de algunas construcciones.

A juicio de Tomás Ramón Fernández, la Ley “va a abaratar, sin duda, las expropiaciones y, por lo tanto, el coste total de las obras públicas, pero va a hacerlo al precio de consagrar la tradicional dualidad de valores (los de la Ley y los del mercado), de la que tentemos tan amarga experiencia….”.

La Ley del Suelo de 2007 entró en vigor el día 1 de julio de 2007 (disposición final cuarta), pero admite que los suelos urbanizables actualmente delimitados o sectorizados (por el cambio radical que entraña la nueva norma) se valoren conforme a la legislación anterior siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido sea por causa imputable a la Administración o a terceros. Este régimen transitorio olvida, sin embargo, el suelo urbano que pueda no estar urbanizado (como pueda ser el caso de algún suelo urbano no consolidado) que ¡pasa a valorarse inmediatamente como rústico!

Dice así la disposición transitoria tercera.2 que “los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros. De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada en vigor de esta Ley”.

Así pues, mientras estos ámbitos o sectores estén en plazo de ejecución (que normalmente vendrá fijado por el propio planeamiento, siendo raro el caso en que haya que acudir al plazo supletorio de tres años) o no se ejecuten en plazo por causa imputable a la Administración (lo que será muy difícil de acreditar) o terceros (ajenos al suelo), su valoración será la prevenida por la Ley del Suelo y Valoraciones de 1998 modificada por Ley 10/2003, esto es, el método residual dinámico (que, si bien con el correspondiente descuento por tratarse de un producto inmobiliario futuro, toma en consideración el valor urbanístico de las fincas). Si no fuera por esta disposición, se hubiera producido una enorme minusvaloración con graves consecuencias financieras (para los promotores y para sus financiadores), a pesar de la precisión contenida en las normas técnicas a la que ya hemos hecho referencia, por lo que se optó, con cierta prudencia, por evitar una entrada en vigor inmediata. Sólo el suelo que se haya delimitado o sectorizado con posterioridad al 1 de julio sufre las consecuencias del radicalismo valorativo de la nueva Ley.

Pues bien, ahora la nueva redacción conferida por el Real Decreto-ley 6/2010 amplía el referido plazo de tres años y nos dice que “de no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, las reglas a que se refiere el párrafo anterior serán de aplicación hasta el 31 de diciembre de 2011”.

En cualquier caso, nótese que la reforma sólo trata del plazo supletorio, puesto que la aplicación preferente de los plazos establecidos en la normativa correspondiente (legislación y planeamiento) se mantiene incólume.

Podemos estar de acuerdo en el nuevo aplazamiento de la entrada en vigor de la Ley en su aspecto más conflictivo, pero nos podemos preguntar si no sería mejor cambiar la Ley. Si, visto lo perjudicial de su entrada en vigor, no sería mejor afrontar la situación y reformar la norma. No sería deseable un nuevo aplazamiento sino una reforma, sin esperar a finales de 2011, para mayor seguridad jurídica en la propiedad inmobiliaria, y justicia en su valoración.


Francisco García Gómez de Mercado
Abogado