jueves, 31 de marzo de 2011

El demérito en las expropiaciones

A menudo la expropiación parcial de una finca, o la imposición de una servidumbre sobre ella, puede ocasionar perjuicios más allá de los evidentes y directamente derivados por la pérdida de la propiedad o las limitaciones que la servidumbre impone: la superficie restante puede perder valor al reducir su tamaño, o por la forma de dicha porción restante, o por la afección que la infraestructura que motiva la expropiación ocasiona al resto no expropiado. La doctrina jurisprudencial puede sintetizarse del siguiente modo: Si el expropiado considera que como consecuencia de la expropiación parcial la porción restante resulta antieconómica, será necesario que exija la expropiación y, rechazada ésta, podrá solicitar la indemnización correspondiente. Pero la expropiación parcial puede originar otros perjuicios, los cuales también deben ser indemnizados, al margen del cauce de la reclamación de la expropiación total. Por tanto, la falta de petición de expropiación total no es óbice para que se deba indemnizar al expropiado "todos los daños y perjuicios causados como consecuencia de la expropiación, entre los que se encuentra el demérito de la porción de finca no expropiada" La indemnización por expropiación parcial presupone la acreditación de los perjuicios causados, si bien el método para su valoración suele ser el de aplicar un coeficiente sobre el suelo no expropiado, cayéndose, a veces, en un automatismo rechazable. En cualquier caso, hay que recalcar que el coeficiente se aplica sobre el suelo no expropiado, no sobre la porción expropiada. Además, el coeficiente por demérito, aplicado sobre la porción no expropiada, ha de calcularse sobre los factores afectados por la expropiación, que, por ejemplo, puede disminuir el valor del suelo no expropiado pero no el de las plantaciones o edificaciones que sobre el mismo se encuentran (o viceversa). El coeficiente aplicado por el demérito que sufre la porción no expropiada varía en función de los casos concretos enjuiciados, y, aunque exista una cierta tendencia a fijar un 25% , se ha elevado hasta el 30% o reducido al 20%, 15% o incluso 5%. De hecho, si existen dos porciones no expropiadas pueden tener coeficientes distintos. En cualquier caso, la indemnización por expropiación parcial no puede equivaler, ni, desde luego, superar, a la valoración que resultaría de haberse expropiado el resto de la finca, ya que si se equipara la indemnización en ambos casos, ello supondría igualar la privación total y definitiva del derecho de propiedad con los daños causados a consecuencia de la expropiación.

19 comentarios:

  1. De hecho, a veces es más el demérito que lo expropiado.

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  2. Con una carretera o una línea de alta tensión por medio no sólo te parten tu propiedad, te la hunden.

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  3. Hay demasiados abusos en las expropiaciones

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  4. Y la Jurisprudencia después de haber sacado pecho en favor del expropiado con la famosa doctrina de la creación de ciudad, se está echando atrás. Ahora, por ejemplo, alguna sentencia dice que la distribución de agua no crea ciudad (y los aeropuertos y autopistas sí, tiene castañana).

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  5. Los jueces no tienen ni idea.

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  6. Muy interesante el artículo. Si pudiera preguntar, esta sería: ¿qué criterio utilizamos? Y digo yo que no será lo mismo que te expropien una parte de tu terreno para hacer delante de tu casa un crematorio, que plantarte un parque de abedules (rara avis). ¿Y las vistas? No se... veo aqui algo muy subjetivo de valorar, pués mientras a unos los puedes meter en una habitación sin ventanas (los menos, gracias a Dios) el resto de los mortales si no están en contacto con la Naturaleza, nos morimos. Pués ya lo decían: "Lo mismo puede matar a un hombre un hacha que un edificio". Y no por derrumbe...

    Muchas gracias.

    Miguel

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  7. no, no es lo mismo, a menudo se intenta objetivizar pero hay que tener en cuenta:
    1/ La relación del % expropiado.
    2/ Las dimensiones (no es lo mismo el 50% de 100 m que de 100 Ha.).
    3/ El uso de lo expropiado (central térmica o bosque de abedules) y el uso de lo no expropiado (si lo que tienes es una central térmica puede no molestarte otra).
    4/ Las dimensiones necesarias para una explotación razonable de lo no expropiado.
    5/ La forma de la línea de la expropiación (no es lo mismo el 50% de manera limpia por la mitad que dejándote un espacio muy irregular o alargado.

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    1. Muchas gracias.

      En este caso, sería indemnización por demérito de una parte no expropiada (el 70& restante) con una vivienda unifamiliar en ella. El fin último de la expropiación es un parque empresarial

      La ley de expropiación habla de entre un 5% y un 30%. ¿A que agarrarnos para decir el 5% o el 30&? Parece que es norma habitual el 25%...

      Muchas gracias

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  8. Francisco García Gómez de Mercado4 de junio de 2012, 6:33

    No es la Ley sino el Tribunal Supremo quien fija esos porcentajes. A pesar de algunos intentos por elaborar tablas, el asunto es complejo y con bastantes variables (como le comento más arriba). Es cuestión de estudiar el caso concreto, con documentación y a fondo.
    Saludos

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  9. Ley de Expropiación Forzosa
    LEY 1954, de 16 de diciembre, sobre expropiación forzosa
    (BOE de 17 de diciembre de 1954)

    Art. 23. Cuando la expropiación implique sólo la necesidad de ocupación de una parte de finca rústica o urbana, de
    tal modo que a consecuencia de aquélla resulte antieconómica para el propietario la conservación de la parte de
    finca no expropiada, podrá éste solicitar de la Administración que dicha expropiación comprenda la totalidad de la
    finca, debiendo decidirse sobre ello en el plazo de diez días. Dicha resolución es susceptible del recurso de alzada
    previsto en el artículo anterior, y no se dará el recurso contencioso-administrativo, estándose a lo dispuesto en el
    artículo 46.

    Art. 46. En el supuesto del artículo 23, cuando la Administración rechace la expropiación total, se incluirá en el
    justiprecio la indemnización por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la
    finca.

    "Diversa casuística establece un abanico entre el 5% y el 30% del valor de la finca, cuando se demuestre que hay perjuicio."

    Va ser que es un tema un tanto complejo.

    Hay un tema queme tiene un tanto perplejo. Para un determinado tema en la que se pide la intervención de un perito judicial arquitecto superior, entiendo que se le pueda pedir una valoración de un terreno. Lo que me quedan más dudas en que le pidan que calcule la depreciación por el demérito en una finca. ¿Que opinión te merece?

    No es la primera vez que en un caso así, una de las partes pide diversas cosas... entre ellas, absurdos como precios de expedientes distintos.

    Muchas gracias, Francisco.

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  10. Precisamente valorar el demérito es propio de un perito, ya que hay que valorar el suelo y los demás condicionantes. Aplicar un % sin más no me parece correcto.
    Saludos y gracias por su interés.

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  11. En la linde de mi finca en Gan Canaria hay un canal de reciente creación de unos 18 m de ancho para que se pueda trasvasar el agua de escorrentía de un barranco a otro. Me expropian unos 850 m2 anexos al canal por "una servidumbre hídrica de uso público" (me imagino que de paso) de 5m por el lado de mi finca. ¿Cuál sería el porcentaje del valor del terreno?.

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  12. Habría que ver el caso concreto con más detalle.

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  13. En el caso de una expropiación parcial de un terreno en la cual en la parte no expropiada hay un edificio. Si en el edificio se deben hacer obras por verse modificada su entrada por la parte del terreno expropiada. Se considera indemnización por demérito?

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  14. No es exactamente demérito pero el cambio de accesos motivado por una expropiación es claramente indemnizable.

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  15. No es exactamente demérito pero el cambio de accesos motivado por una expropiación es claramente indemnizable.

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  16. Si una Administración hubiera realizado una tabla aplicando unos porcentajes de indemnización para calcular el demérito de cara a la elaboración de los Anejos de Expropiaciones, que validez legal tendría dicha tabla?, Podría aplicarse en la redacción de una hoja de aprecio?

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    1. No con validez general pero sí para la Administración y el mismo expediente. En todo caso puede ser un indicio.

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    2. No con validez general pero sí para la Administración y el mismo expediente. En todo caso puede ser un indicio.

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